公共租赁住房建设运营管理机制研究

摘要

我国住房保障制度伴随着住房制度改革的不断深入而逐步建立，经过三十年的发展，在制度上已经初步形成了以经济适用住房和廉租房为主，危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房等为辅的多层次城镇住房供应体系，对解决部分城镇中低收入家庭的住房问题，缓解国内住房需求矛盾，稳定房市起到了重要作用。但是在我国当前发展阶段，现行保障性住房制度设计存在着较大的漏洞，使相当部分住房困难群体被排斥在住房保障范围之外，主要表现在两个方面：第一，现有经济适用房和廉租房关于本地城镇户口的规定，造成一大批城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征后的农民等低收入群体没能纳入到住房保障范围，随着社会经济的转型和城市化进程的加快，这是一个不可忽视的住房弱势群体；第二，户籍人口中部分中等偏低收入者，这类人群具有城镇户口，但从收入上看既不属于城镇最低收入群体，无法享受廉租房保障，也无力购买经济适用房和商品房，而市场化房租支出又占到了其收入的绝大比例。
　　公共租赁住房制度是对我国现有住房保障制度的一个重要补充和完善，满足以大学毕业生、外来务工人员和城镇户籍人口中部分中低收入者为主体的基本住房需求。大力发展公共租赁住房，对于完善住房供应与保障体系，实现住房市场和住房保障之间的有效衔接，培育租赁市场，维护社会稳定和公平，促进社会和谐发展具有重要的现实意义。
　　论文立足于公共租赁住房制度分析的理论视角，通过文献资料调查、系统分析、对比研究等方法展开讨论，对公共租赁住房提出的理论与现实依据、公共租赁住房目标保障群体、融资模式、准入和退出机制、定价模式进行较为全面而深入的研究，建立了一套具有一定参考价值的公共租赁住房建设运营管理制度。
　　论文主要进行了三个方面的研究：①公共租赁住房的融资模式研究。以政府为主体、靠单一的财政资金融资并不能支撑规模巨大的公租房建设，必须充分借助市场的力量，在政府总体规划和协调下将社会资本投资发展成公租房建设的重要筹资方式之一，论文设计了BT、PPP和ABS三种融资模式，并详细论述了各自的操作方式。②公共租赁住房的准入和退出机制研究。有效的准入和退出机制能够保证公租房始终在其目标保障群体中正常流转，真正发挥其保障性住房功能。论文设计了基于收入水平和现有住房状况的公共租赁住房准入和退出机制。③公共租赁住房的定价机制。公共租赁住房保障对象对公共租赁住房的价格具有高度敏感性，而市场化和政府主导的双重属性决定公租房定价是一个多元性目标决策系统。论文设计了考虑成本和合理收益率的公共租赁住房差别化定价模式，在鼓励市场投资、减轻政府财政压力的同时，充分保障公共租赁住房的社会保障和社会福利性。
　　为了更好的理解和实施公租房制度，结合当前国家和地方出台的公共租赁住房管理办法，论文就两个方面的问题进行了讨论：①关于公租房与廉租房保障对象范围的讨论；②关于公租房销售问题的讨论。

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目录

1 绪 论

1.1 研究的背景

1.2 研究的目的和意义

1.3 住房保障设计的理论依据研究

1.4 住房保障制度的国内外研究现状

1.5 研究的方法及内容

2 我国保障性住房供应结构分析

2.1 我国保障性住房制度形成历程

2.2 我国现阶段保障性住房类型

2.3 我国现阶段保障性住房制度存在的主要问题

2.4 本章小结

3 公共租赁住房制度

3.1 公共租赁住房制度的主要内容

3.2 公共租赁住房保障对象分析

3.3 公共租赁住房与经济适用房、廉租房的比较分析

3.4 公共租赁住房制度建立的意义

3.5 本章小结

4 公共租赁住房建设模式研究

4.1 公共租赁住房融资模式分析

4.2 公共租赁住房房源筹集分析

4.3 本章小结

5 公共租赁住房准入与退出机制研究

5.1 公共租赁住房准入机制

5.2 公共租赁住房退出机制

5.3 本章小结

6 公共租赁住房定价机制研究

6.1 定价的原则

6.2 规制性定价模式研究

6.3 公共租赁住房定价模式设计

6.4 政府在公共租赁住房定价模式设计中的作用

6.5 本章小结

7 结论与讨论

7.1 结论

7.2 对于当前公共租赁住房政策的两点讨论

7.3 论文研究的局限

7.4 结语

致谢

参考文献