一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法及预警系统

摘要

本发明公开了一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法及预警系统，涉及房地产技术领域。本发明包括以下步骤：选取房地产项目风险指标，构建风险指标评估体系；构建测试上述各风险指标值的数学公式并测算其分值；运用熵权法确定各个风险指标的权重，再运用灰色关联法建立风险评估模型，用以量化房地产项目的风险值；并进行数据表透视分析和可视化分析；再运用SQL和C#软件开发出一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统，以便用户使用。采用本发明可以得到完整的风险指标体系和量化方法，克服依赖专家打分来作出房地产项目风险主观判断的不足，能为房地产决策层是否进行项目实施提供即时的易行的决策依据，避免国民经济遭受巨大的损失。

说明书

技术领域

本发明属于房地产技术领域，特别是涉及一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法及预警系统。

背景技术

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成，土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起，建筑物是指人工建筑而成的产物。

但房地产在建造过程中容易受到各种外界或自身因素影响，导致在建的房地产发生烂尾，给国家、人民和房地产公司都带来极大的损失，因此需要房管部门和房地产公司的决策层在房地产项目实施前给出是否进行项目实施的决策，但现今房地产行业没有统一完整的风险评估指标体系和项目风险预警方法，从而现有技术中房管部门和房地产公司的决策层无法获得即时的易行的评估方法，而是依赖专家打分和综合相关信息后进行主观判断，一方面使房地产项目评估缺乏即时性，另一方面容易出现主观错误。为此本发明人提出了一种房地产项目风险指标度量体系和风险评估方法及预警系统，并将之开发为一个软件系统，以便房地产行业相关人士使用。

发明内容

本发明的目的在于提供一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法及预警系统，以解决现有的问题：现有技术中房地产行业缺乏定义房地产项目风险的统一完整的风险指标体系，缺乏对房地产项目风险评估的科学合理的数学模型，房管部门和房地产公司的决策层难以获得即时可行的决策依据，需要依赖专家打分和综合相关信息后进行主观判断。

为解决上述技术问题，本发明是通过以下技术方案实现的：

本发明为一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法，包括有以下步骤：

选取房地产项目风险指标，构建风险指标评估体系；

构建计算上述各单项指标分值的数学公式，并计算其分值；

通过上述各个单项指标分值和熵权-灰色关联法得到房地产项目最终的风险值；

通过上述风险值确定该房地产项目的风险程度，并作出预警机制。

进一步地，所述风险指标包括有：区域位置、从拿地到开工的时间、抵押情况、商铺预售占比、库存占比、年均滞销率、去化周期、网签后超过30天未备案的合同套数与网签套数比值、期房网签套数与网签套数比值、解除网签占比、价格波动率、周边规划配套、交通状况、未交付套数与网签套数比值和开发商是否取得产权证,并依上述风险指标构成房地产项目风险指标评估体系。

进一步地，所述单项指标分值计算在0-1的区间内，使其指标分值越高，表示可能存在风险的可能性越大。

进一步地，所述熵权-灰色关联法包括以下步骤：

通过单项指标分值计算上述各个单项指标的熵值；

通过单项指标分值和熵权法计算上述各个单项指标的权值；

通过单项指标分值、权值和灰色关联法计算上述各个房地产项目的灰色关联系数；

计算房地产项目的风险值。

进一步地，所述房地产项目的风险程度分为高风险、风险较高、风险较小和风险正常四种。

进一步地，所述房地产项目的风险程度判断过程为：

设房地产项目整体的平均风险值为

当γ

当γ

当γ

当γ

一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统，包括有：

服务器，用以对信息进行储存；

账号登录模块，用以供用户登录系统；

在此，所述登录模块采用用户名及用户密码进行登录；

修改登录模块，用以对用户信息进行更改，更改完成后上传至服务器；

所述用户信息包括有用户名及用户密码。

建模模块，所述建模模块包括有风险指标模块、房地产企业信息模块、帮助模块、添加用户模块和风险预警模块；

所述风险指标模块用以展示房地产开发风险因素；

所述风险因素包括有国家或地方政府政策、土地环境、经济状况、开发商决策、开发商建造、以及销售支付的详细介绍。

所述房地产企业信息模块用以阐述房地产开发公司的详细信息；

所述帮助模块用以对新用户介绍系统的使用说明和系统开发的整体介绍，以及对使用中所遇到问题的解决方案；

所述添加用户模块用以设置新用户的用户名和用户密码，并上传至服务器。

所述风险预警模块，用以对原始数据进行导入，建模分析处理原始数据的风险值，并将风险值数据导出形成风险报告，进行数据表透视风险和可视化分析，将分析结果进行直接打印；

所述建模分析采用熵权-灰色关联法；

数据传输模块，用以为提供服务器和各个模块之间的数据传输。

进一步地，所述风险报告为Excel文件。

进一步地，所述熵权-灰色关联法的具体计算过程包括以下步骤：

S1：通过单项指标分值计算上述各个单项指标的熵值；

其计算过程为设由m个评价方案n项指标构成的评价矩阵为

X＝(X

各单项指标的熵为：

若f

S2：通过单项指标分值和熵权法计算上述各个单项指标的权值；

其计算过程为设W

S3：通过单项指标分值、权值和灰色关联法计算上述各个房地产项目的灰色关联系数；

其计算过程为对S1中所述的p

其中

Δ

S4：计算房地产项目的风险值；

第i个评价方案与风险最大方案的关联度为：

γ

本发明具有以下有益效果：

本发明通过构建计算风险指标值的公式，运用熵权法根据已有数据确定各个指标的重要程度，再运用灰色关联法建立风险评估建模，来量化房地产项目的风险值，克服了根据专家打分来作出房地产项目风险主观判断的不足；并进行数据表分析和可视化分析，能够为房管部门或房地产公司的决策层是否进行项目实施提供直观的决策评判，而且利用SQL和C#软件开发出一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统，便于用户使用。

附图说明

为了更清楚地说明本发明实施例的技术方案，下面将对实施例描述所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图仅仅是本发明的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还可以根据这些附图获得其他的附图。

图1为本发明一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法的流程图；

图2为本发明一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统的使用流程图；

图3为本发明一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统的界面图。

具体实施方式

下面将对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其它实施例，都属于本发明保护的范围。

请参阅图2及图3所示，本发明用于提供一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统。具体的，本系统包括有：

服务器，用以对信息进行储存；

账号登录模块，用以供用户登录系统，显示用户名与用户密码，完成进入系统的功能；

在此，所述登录模块采用用户名及用户密码进行登录；

修改登录模块，用以对用户信息进行更改，更改完成后上传至服务器；

所述用户信息包括有用户名及用户密码。

建模模块，所述建模模块包括有风险指标模块、房地产企业信息模块、帮助模块、添加用户模块和风险预警模块；

所述风险指标模块用以展示房地产开发风险因素；

所述风险因素包括有国家或地方政府政策、土地环境、经济状况、开发商决策、开发商建造、以及销售支付的详细介绍。

所述房地产企业信息模块用以阐述房地产开发公司的详细信息；

所述帮助模块用以对新用户介绍系统的使用说明和系统开发的整体介绍；

所述添加用户模块用以设置新用户的用户名和用户密码，并上传至服务器。

所述风险预警模块，用以对原始数据进行导入，建模分析处理原始数据的风险值，并将风险值数据导出形成风险报告，进行可视化分析，将分析结果进行直接打印；

所述建模分析采用熵权-灰色关联法；

数据传输模块，用以为提供服务器和各个模块之间的数据传输；

上述系统利用SQL和C#语言进行编程。

本系统的使用方法，即为本发明用于提供一种房地产项目风险指标度量和风险评估方法。

具体的，包括以下步骤：

请参阅图1所示；

S1.选取房地产项目风险指标，构建风险指标评估体系；

选取科学合理的房地产项目风险指标体系，对于准确预警预控房地产项目风险起着关键性的作用。不仅要考虑房地产项目内部因素，还应考虑与房地产项目有关的外部因素。

在此，发明人根据已有文献资料以及数据的可获取性，选取了以下表格中的了4类共15项指标作为构建房地产项目风险预警系统的指标。具体如下：

S2.计算上述指标的单项指标分值。

为了运用熵权法-灰色关联分析模型，同时，也为了让房地产项目中的指标具有一致性，我们将上述的X1-X15的单项指标分值计算在0-1的区间内，使其指标分值越高，表示可能存在风险的可能性越大。

具体的，举例如下：

对于区域位置(X1)：

按地域间环境条件、生态功能、产业优势将区域位置(X1)进行0-1打分，分值越高代表其所处位置环境不好。

例如：其中都市经济功能板块为0.5分，工业开发区悦来平台0.6分，工业开发区保税港0.7分，工业开发区龙兴0.8分，工业开发区鱼复0.8分，2.5产业0.8分。

对于抵押情况(X3)：

对于期房网签套数与网签套数比值(X9)：

对于解除网签占比(X10)：

对于周边规划配套(X12)：周边规划配套指标的最大风险值为1，若周边规划配套包含以下几项，每包含一项减去0.2分，得到的值为周边规划配套指标的风险值。

其中包括医院(3公里内)，幼儿园(1公里内)，小学(2.5公里内)，初中(2.5公里内)，超市(4公里内)，共五项。

对于交通状况(X13)：

S＝轻轨站(1公里内)个数*0.3+公交车站(500米内)个数*0.1,

交通状况得分越高，表示项目周围交通出行越不方便。

对于开发商是否取得产权证(X15)：

开发商有产权证一般取1，无产权证取0，为了刻画其风险性，反过来取值。

对于其他各项的指标计算单项指标分值时可以按照现有成熟方法，也可根据日常经验堆积进行设计算法，只要满足上述所说的“单项指标分值计算在0-1的区间内，使其指标分值越高，表示可能存在风险的可能性越大”即可，本发明不再进行多余赘述。

S3.通过上述各个单项指标分值和熵权-灰色关联法得到房地产项目最终的风险值。

具体的，熵权法是一种依据各指标所包含的信息量的多少确定指标权重的客观赋权法，某个指标的熵值越小，则该指标的权重就越大，在综合评价中起的作用越大。熵权法充分利用了客观数据所提供的信息来确定客观权重，排除了主观因素的影响；

所述熵权-灰色关联法的具体计算过程包括以下步骤：

第一步：通过单项指标分值计算上述各个单项指标的熵值；

其计算过程为设由m个评价方案n项指标构成的评价矩阵为

X＝(X

为了消除量纲，对X

各单项指标的熵为：

若f

第二步：通过单项指标分值和熵权法计算上述各个单项指标的权值；

其计算过程为设W

其中，权系数W

第三步：通过单项指标分值、权值和灰色关联法计算上述各个房地产项目的灰色关联系数；

其系数都在0到1范围内，其值越接近或等于1，说明房地产项目在这项指标上的风险系数越高。

其中灰色关联系数均大于0.7，说明在整个房地产项目中这些指标风险系数较高，灰色关联系数均小于0.4，说明这些指标在房地产中整体风险系数较低。

灰色关联分析法的思想是根据某个问题的实际情况确定出理想的最优序列，最后依据其关联度大小的排序，判断方案的优劣。

其计算过程为对上述的p

其中

Δ

第四步：计算房地产项目的风险值，并作出预警；

第i个评价方案与风险最大方案的关联度为：

其中，γ

S4.通过上述风险值确定该房地产项目的风险程度；

其判断过程为：设房地产项目整体的平均风险值为

当γ

当γ

当γ

当γ

本发明已应用于奥林匹克花园、北部*湖霞郡、北城公馆、北大资源*博雅、北大资源*悦来、贝蒙盘古、大雅*云居山、鼎尚名都、东原湖山樾、东原星樾等项目，其风险值请参看图3。

综上，本发明通过构建计算风险指标值的公式，运用熵权法根据已有数据确定各个指标的重要程度，再运用灰色关联法建立风险评估建模，来量化房地产项目的风险值，克服了根据专家打分来作出房地产项目风险主观判断的不足；并进行数据表分析和可视化分析，能够为房管部门或房地产公司的决策层是否进行项目实施提供直观的决策评判，而且利用SQL和C#软件开发出一种房地产项目风险指标度量和风险评估预警系统，便于用户使用。

在本说明书的描述中，参考术语“一个实施例”、“示例”、“具体示例”等的描述意指结合该实施例或示例描述的具体特征、结构、材料或者特点包含于本发明的至少一个实施例或示例中。在本说明书中，对上述术语的示意性表述不一定指的是相同的实施例或示例。而且，描述的具体特征、结构、材料或者特点可以在任何的一个或多个实施例或示例中以合适的方式结合。

以上公开的本发明优选实施例只是用于帮助阐述本发明。优选实施例并没有详尽叙述所有的细节，也不限制该发明仅为所述的具体实施方式。显然，根据本说明书的内容，可作很多的修改和变化。本说明书选取并具体描述这些实施例，是为了更好地解释本发明的原理和实际应用，从而使所属技术领域技术人员能很好地理解和利用本发明。本发明仅受权利要求书及其全部范围和等效物的限制。