特征价格法

摘要： 博物馆在政府会计制度执行实践中,文物文化资产的确认和计量是会计核算需要解决的问题。博物馆的文物文化资产是归于固定资产还是文物文化资产科目核算,可从文物持有目的、所有权性质、管理要求等方面来区分。成本无法可靠取得的文物资产,可采用特征价格法即Hedonic模型,以双对数线性回归模型就类似资产特征进行分析,找出各要素对参照物价格的影响,并参照资产的历史交易价格计算文物的评估价值。在文物修复业务中,如果修复后文物完残状态和寿命期限发生重大改善,修复支出应考虑予以资本化。

摘要： 随着城市的扩张,原来处于城市周边的铁路逐步深入到城市内部。住宅作为一种商品,价格受诸多因素影响,外部影响因素也不可忽视。文章基于南京市宁芜线铁路沿线二手住宅交易价格数据,运用特征价格法,对铁路噪音影响下的二手住宅交易价格进行定量分析。结果表明,铁路噪音对沿线二手住宅交易价格产生较大影响,住宅价格因与铁路距离差异受到不同程度影响。文章对不同主体提出相关建议,以期为房地产市场发展提供一定参考。

摘要： 应用文献综述法与数学模型法进行集体经营性建设用地地价与各要素运行机制和相互关系研究,从理论层面厘清不同类型(用途)集体经营性建设用地土地价格的影响因素.结果表明,集体工业、商业用地价格均受环境条件、区域规划、宏观区位、经济水平和社会状况、基础设施及交通条件影响,工业用地价格受交通条件影响最大,商业用地价格受各要素的影响力大小较均衡;集体工业用地与国有工业用地地价影响因素差异显著,以往研究表明国有工业用地价格受供给影响较大,属于供给导向型,而集体工业用地价格表现为需求导向型,尤其对交通条件需求最为强烈;集体商业用地则与国有商业用地地价影响因素具有相似性,属于区位及市场规模导向型.

摘要： 随着中国经济社会的快速发展,人们对空气质量越来越关注,但目前关于中国空气质量价格的分区域研究几乎还是空白,文章基于 2002~2016 年中国地级市面板数据,使用特征价格法并结合空间计量模型,估计七大城市群的空气质量价格,研究发现:总体而言,PM2.5浓度每下降 1μg / m3,购房者平均意愿多支付 19.78 元,其中长三角城市群和北部湾、珠三角、海峡西岸城市群对空气质量的支付意愿最高。

摘要： 文化产业在国民经济中占据越来越重要的地位,市场对于艺术品的定价研究需求十分迫切.笔者选取了瓷器指数、作品尺寸、艺术家荣誉称号、是否擅长技法、有无证书、有无玲印、有无题识、拍卖会所在地、创作年代等7项指标,对影响作品价格的因素进行分析.研究结果显示,作品创作年代、创作者擅长技法及艺术家荣誉称号是影响作品价格的主要因素,不同作品创作年代、是否为创作者擅长技法及艺术家荣誉称号等级不同均会显著影响作品的成交价格(P<0.05).尺寸大小、艺术家荣誉称号、是否是擅长技法、题识、拍卖会所在地均与作品成交价格显著相关(P<0.05).同时,基于特征价格法构建了陶瓷艺术品定价模型,并进行了实证分析.模型验证结果也证实,尺寸大小、艺术家荣誉称号、是否是擅长技法及作品创作年代是影响艺术品价格的主要因素.通过对模型的检验证明该模型设计合理可行.

摘要： 随着互联网的快速发展,邮轮在线预订越来越普遍化,邮轮的价格信息也越发透明.在此趋势下,我国邮轮船票定价的重要性日益显著.本文基于特征价格模型,以布局国内母港的邮轮为研究对象,通过携程网及各大邮轮公司官网获取相关数据进行回归分析,结果表明:影响邮轮船票在线价格的主要因素有公司品牌、船龄、行程天数、舱型及预订时间.

摘要： 污水处理厂对可持续利用水资源、减少水污染具有重要意义,但常面临公众的强烈抵制。近年来,为缓解邻避效应,促进可持续发展,一些结合了公共绿地的公园式污水处理厂相继建设。本文以住宅价格为参数,采用特征价格模型法定量比较了成都市天府新区的公园式污水处理厂与传统污水处理厂对周边社区的影响程度及范围,证明公园式污水处理厂可以显著缓解邻避效应,有利于城市可持续发展。

摘要： 新建普通商品房占我国各城市房屋销售的主要部分,其准确的价格指数具有重要的经济与社会意义.本文在分析了国内外有关新建普通商品房价格指数编制方法的研究现状后,重点介绍了基于上下楼集合的匹配模型,并就其参数估计的计算问题研究了稳健估计方法的可行性与必要性,用一个商业银行按揭房贷数据进行了实例计算与分析.本文的模型与计算方法,满足房价指数的第3代标准,必将为我国新建普通商品房价格指数、二手房价格指数以及两个市场合并而编制一个统一的普通商品价格指数提供理论支持与实践方法.

摘要： 城市住宅价格受到众多因素影响,居住区的规划特征是潜在的影响因素之一.本文采用特征价格法,以合肥市政务区为研究范围,共收集了73个住宅小区2019年交易价格数据和22个特征变量数据来探讨居住区规划特征对住宅价格的影响.研究结果表明:居住区规划特征中的绿化率和建筑风格特征因素与住宅价格呈正相关性;建筑密度、容积率和公摊率等规划特征因素与住宅价格呈负相关;在回归模型内,其他变量不变前提下,绿化率每增加1％,住宅价格将上升0.051％,建筑风格每增加1个单位,住宅价格将上升0.035％,建筑密度、容积率和公摊率每增加1％,住宅价格将分别下降0.049％、0.065％和0.255％.未来执行城市居住区规划设计时,在满足经济发展前提下,可通过科学设置规划设计特征之间的关系和提高建筑美学风格等措施来协调社会经济发展和城市资源的紧张关系.

摘要： 房地产价值评估在评估业务中以其业务量多、价值总量高获取较多关注,所以在方法研究上较之其他评估领域更为先进。在特征价格法引进之后,专家学者们也是率先将特征价格法应用到房地产价值评估里。在研读相关研究之后,梳理了房地产价值评估三大传统方法的局限性和特征价格法的适用性,得出市场法数据收集完整性不足、收益法对未来预期假设过分依赖以及成本法不能充分考虑有关影响因素等局限性和特征价格法在假设前提和适用性上能够很好的适用于房地产价值评估,以期为特征价格法在房地产价值评估应用中做出推广和宣传。

摘要： 批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法,在给定时间对大批量房地产或资产进行估价.相对于传统的单宗估价,在市场分析、质量控制、操作程序及对人员的要求等方面都存在着较大的差异.本文主要介绍特征价格法在批量评估中运用,以杭州市的住宅计税基准价项目为例,通过建立住宅特征价格模型,得出杭州基期的基准价.房地产价值评估用传统的市场法计算时，主要是对估价对象相比的各个对象的一系列因素进行修正，包括交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。如何正确运用市场比较法时将遇到最棘手的问题是估价对象与可比案例的四大项因素差异如何量化修正。在目前的个案评估工作中对影响因素的修正处理显得过于简单粗略，随意性较大，不够精确，以致影响最终评估结果的可信度。在条件成熟时，应提倡统计分析，从成交数据中提取相关的修正系数。特征价格模型采用回归分析的方法，将各种特征的使用价值以及它们与价格之间的关系通过回归模型表示出来，模型中的各特征的系数可以看作其对价格的影响程度。随着时间的变化，各种因素在模型中的权重会发生变化，及时地做出调整就能有效提高模型的适用实际操作性。但现阶段，由于我国房地产市场发展的时间较短，统计资料不全面、不及时，信息公开制度也不完善，使得特征价格模型应用有一定的局限性。同时，评估人员需要掌握一定的统计知识以及相关软件的应用，故对评估人员知识结构也提出了较高要求。随着今后批量评估的发展，统计分析的应用将成为必然。

摘要： 特征价格法是一种常被应用于不动产大量估价的重要方法,其优点除了能够处理庞大且繁杂的资料外,并且可以迅速而有效的推估不动产之价格.一般而言,特征价格模型有四种,但最常被采用的则是半对数直线函数型态.然而利用半对数模型来进行大量估价是否适当?亦或是有其它的函数模型能够较准确地进行估价?因此本研究结合遗传演算法与特征价格法进行最合适估价模型的优选.研究中以桃园市的芦竹与观音两个行政区为例说明,研究结果显示半对数模型并不一定是最适当的估价模型;而不论以最大R2为准则或是以最小RMSE为准则之GA优选估价模型,皆能有效提高判定系数与降低均方根误差.

摘要： 我国房地产价格指数编制方法基本上可以归结为以下五种:简单方法、加权平均法、重复交易法、特征价格法、混合模型法。然而以上方法还存在着一些不足，因此，应对房地产价格统计报表制度进行改革，应用特征价格法进行房地产价格指数编制，改变传统的重操作轻积累的做法，加强房地产价格统计理论研究以指导和规范实际工作。

摘要： 房龄是消费者购买住房时需要考虑的一个重要因素.随着房龄的增加,住宅质量出现下降修缮成本上升,导致住房价值出现下降,即折旧.房屋折旧速度还会影响住房潜在需求,关系购房者贷款的额度以及住房成交的相关税费,对房地产投资决策和金融市场衍生品开发都具有重要意义.本文利用上海二手房住宅的数据,在控制与房龄相关的住宅"群体效应"后,发现房龄对住宅价格具有显著的非线性影响效应,且不同价格住房的房屋折旧速度有显著的差异.中等价格住房对房龄相关的住房贷款和营业税更加敏感,而且其折旧速度最快;低价住房和高价住房的折旧速度则相对比较慢.这些实证结果对于房地产开发决策、房屋交易评估和城市规划都具有重要的应用价值.

摘要： 房龄是消费者购买住房时需要考虑的一个重要因素.随着房龄的增加,住宅质量出现下降修缮成本上升,导致住房价值出现下降,即折旧.房屋折旧速度还会影响住房潜在需求,关系购房者贷款的额度以及住房成交的相关税费,对房地产投资决策和金融市场衍生品开发都具有重要意义.本文利用上海二手房住宅的数据,在控制与房龄相关的住宅"群体效应"后,发现房龄对住宅价格具有显著的非线性影响效应,且不同价格住房的房屋折旧速度有显著的差异.中等价格住房对房龄相关的住房贷款和营业税更加敏感,而且其折旧速度最快;低价住房和高价住房的折旧速度则相对比较慢.这些实证结果对于房地产开发决策、房屋交易评估和城市规划都具有重要的应用价值.

摘要： 房龄是消费者购买住房时需要考虑的一个重要因素.随着房龄的增加,住宅质量出现下降修缮成本上升,导致住房价值出现下降,即折旧.房屋折旧速度还会影响住房潜在需求,关系购房者贷款的额度以及住房成交的相关税费,对房地产投资决策和金融市场衍生品开发都具有重要意义.本文利用上海二手房住宅的数据,在控制与房龄相关的住宅"群体效应"后,发现房龄对住宅价格具有显著的非线性影响效应,且不同价格住房的房屋折旧速度有显著的差异.中等价格住房对房龄相关的住房贷款和营业税更加敏感,而且其折旧速度最快;低价住房和高价住房的折旧速度则相对比较慢.这些实证结果对于房地产开发决策、房屋交易评估和城市规划都具有重要的应用价值.

摘要： 房龄是消费者购买住房时需要考虑的一个重要因素.随着房龄的增加,住宅质量出现下降修缮成本上升,导致住房价值出现下降,即折旧.房屋折旧速度还会影响住房潜在需求,关系购房者贷款的额度以及住房成交的相关税费,对房地产投资决策和金融市场衍生品开发都具有重要意义.本文利用上海二手房住宅的数据,在控制与房龄相关的住宅"群体效应"后,发现房龄对住宅价格具有显著的非线性影响效应,且不同价格住房的房屋折旧速度有显著的差异.中等价格住房对房龄相关的住房贷款和营业税更加敏感,而且其折旧速度最快;低价住房和高价住房的折旧速度则相对比较慢.这些实证结果对于房地产开发决策、房屋交易评估和城市规划都具有重要的应用价值.

摘要： 本发明提出了基于深度特征分类与邻域优化的点云尖锐特征法向量估算方法，包括：生成锥形点云数据；对锥形点云数据进行随机采样生成样本点；对样本点的邻域数据进行姿态调整；对调整后的邻域数据进行Hough投影生成灰度图像从而构造样本特征；将连续的标准法向量离散化后映射成类别从而构造样本标签；构建轻量化特征映射网络SharpNet；用得到的样本特征和类别标签训练SharpNet；根据网络输出的离散类别计算出初始法向量；通过阈值设置，筛选邻域点，并使用筛选后的邻域点对初始法向量进行修正。本发明能够实现尖锐特征法向量的准确估算，且对噪声和离群点具有很强的鲁棒性，与已有的深度学习方法相比具有明显的效率优势。

摘要： 本发明公开了一种基于压汞法的土‑水特征曲线两特征参数预测方法，其特征在于：根据孔隙分布数据求解两参数，分别是分维数和进气值，再基于分形模型预测土‑水特征曲线。在分维数预测时，本发明提出了“临界孔径”的概念，选取小于“临界孔径”的孔隙数据进行拟合可得出最优分维数。在进气值预测时，本发明提出了“最大特征孔径”的概念，基于孔隙率分形模型预测土体的“最大特征孔径”，然后利用“最大特征孔径”反算进气值。试验结果表明，通过两特征参数预测的土‑水特征曲线均与实测值吻合较好。本发明提供的基于压汞技术的土‑水特征曲线分形预测方法，对于非饱和土水力特性研究具有极其重要的意义。

摘要： 协变局部特征聚集的图像特征表示法，涉及计算机视觉与多媒体信息检索。提取图像局部特征；离线训练一个小的视觉词汇集合；将每幅图的局部特征用简化的费舍尔核方法进行聚集；聚集时，同时考虑每个局部特征的主方向信息,将主方向分为8个量化区间，根据量化后的主方向值，聚集到不同的费舍尔子向量，8个子向量拼接为一个长向量，作为图像的特征表示；将8个费舍尔子向量重组得一系列8维的子向量。对每个子向量进行一维离散余弦变换，变换到该特征的频率域；再对频率域的特征重组，得不同频段的8个子向量，对每个子向量做主成分分析，再对降维后的8个子向量重组得一系列8维的子向量；在子向量上定义相似度度量，以计算图像两两间的相似度。

摘要： 本发明属于碳价格监测技术领域，具体为一种基于特征价格模型的碳价格监测方法和设备，包括以下步骤：步骤一：基础数据采集，获取市场上的碳价格数据；步骤二：根据碳价格构建折线图，横轴为时间、纵轴为价格，根据折线图的起伏感知碳价格的变动情况；步骤三：根据时间哑元法构建特征价格模型；步骤四：调整碳价格数据，剔除突出数据，使特征价格模型趋于平稳；步骤五：根据平稳的特征价格模型对碳价格进行监测，根据时间哑元法构建特征价格模型，调整碳价格数据，剔除突出数据，使特征价格模型趋于平稳，根据平稳的特征价格模型对碳价格进行监测，方便对碳价格进行市场监管。

摘要： 汉字形体特征象形分类法与汉字特征象形码输入法，涉及汉字形体结构分类、检索、识别和电脑输入法及其键盘。其目的是为汉字分类、检索、识别和电脑输入等提供一种简明、直观、规范、高效的基本方法，解决目前汉字检索缓慢，各种形码输入法难学难记、重码字词多、词组容量小等弊端和不足。本发明从汉字各部位的局部特征笔画或笔画组合的空间形态、空间位置和空间次序出发，独创了汉字的25个头形和12个尾形类别，以及按“单头字”和“多头字”划分的结构分类法；以此为基础，结合少数常用字根，创建出一种简明易学、准确快速的汉字电脑输入法。本发明可广泛应用于汉字检索、辞书编排、识字教学和编码输入等。

摘要： 本发明提出了基于深度特征分类与邻域优化的点云尖锐特征法向量估算方法，包括：生成锥形点云数据；对锥形点云数据进行随机采样生成样本点；对样本点的邻域数据进行姿态调整；对调整后的邻域数据进行Hough投影生成灰度图像从而构造样本特征；将连续的标准法向量离散化后映射成类别从而构造样本标签；构建轻量化特征映射网络SharpNet；用得到的样本特征和类别标签训练SharpNet；根据网络输出的离散类别计算出初始法向量；通过阈值设置，筛选邻域点，并使用筛选后的邻域点对初始法向量进行修正。本发明能够实现尖锐特征法向量的准确估算，且对噪声和离群点具有很强的鲁棒性，与已有的深度学习方法相比具有明显的效率优势。

摘要： 电子签名笔迹特征分型及特征链比较法属于法庭科学中文件检验与鉴定技术领域，尤其涉及一种电子签名笔迹特征分型及特征链比较法。本发明提供一种电子签名笔迹特征分型及特征链比较法。本发明包括以下步骤：设定目标层（第一层）——电子签名笔迹特征结构分型结构体系；确定中间层（第二层）——宏观层次特征、中观层次特征和微观层次特征；细化方案层（第三层）——从外型、内容、时间、空间这四个维度进行分类，包括宏观层次特征的四个维度、中观层次特征的四个维度和微观层次特征的四个维度。

摘要： 本发明公开了一种基于压汞法的土‑水特征曲线两特征参数预测方法，其特征在于：根据孔隙分布数据求解两参数，分别是分维数和进气值，再基于分形模型预测土‑水特征曲线。在分维数预测时，本发明提出了“临界孔径”的概念，选取小于“临界孔径”的孔隙数据进行拟合可得出最优分维数。在进气值预测时，本发明提出了“最大特征孔径”的概念，基于孔隙率分形模型预测土体的“最大特征孔径”，然后利用“最大特征孔径”反算进气值。试验结果表明，通过两特征参数预测的土‑水特征曲线均与实测值吻合较好。本发明提供的基于压汞技术的土‑水特征曲线分形预测方法，对于非饱和土水力特性研究具有极其重要的意义。

摘要： 协变局部特征聚集的图像特征表示法，涉及计算机视觉与多媒体信息检索。提取图像局部特征；离线训练一个小的视觉词汇集合；将每幅图的局部特征用简化的费舍尔核方法进行聚集；聚集时，同时考虑每个局部特征的主方向信息,将主方向分为8个量化区间，根据量化后的主方向值，聚集到不同的费舍尔子向量，8个子向量拼接为一个长向量，作为图像的特征表示；将8个费舍尔子向量重组得一系列8维的子向量。对每个子向量进行一维离散余弦变换，变换到该特征的频率域；再对频率域的特征重组，得不同频段的8个子向量，对每个子向量做主成分分析，再对降维后的8个子向量重组得一系列8维的子向量；在子向量上定义相似度度量，以计算图像两两间的相似度。

摘要： 本发明提供了一种基于特征价格模型的房屋租赁市场监测方法，房屋租赁市场监测方法包括：构建房屋租赁市场画像，基于房屋租赁市场画像感知房屋租赁市场变动情况，并获取预设时间段内的房屋租赁市场变动数据；构建特征价格模型；剔除房屋租赁市场变动数据中的异常数据；基于特征价格模型，对剔除异常数据后的房屋租赁市场变动数据逐步回归；利用逐步回归后的房屋租赁市场变动数据集更新特征价格模型；基于房屋租赁市场的常识特征验证更新后的特征价格模型，从而得到优化的特征价格模型；利用优化的特征价格模型监测房屋租赁市场。本发明能够及时感知市场变化，且优化的模型具备自我调节能力、对新数据的拟合度更佳、解释性更强。