收益还原法

摘要： 合理的农地流转价格是农地流转市场发展壮大的前提。通过收益还原法测算出全国各省份农地流转均衡价格,认为年度农地流转价格的合理性区间在6000~10500元/hm^(2)。此外,还分析了农地流转价格偏低对农村发展的危害,提出了农地预流转模式。基于此,建议成立村级农地流转合作社,实行民主投票制度,促进企业和合作社双向选择,保证农地流转价格保持在合理区间运行,助力乡村振兴。

摘要： 在稳定粮食安全生产的新形势下,需要研究如何稳定农业土地流转价格问题.对于粮食适度规模经营体而言,农业土地流转价格要回归农业土地粮食核算价格.所谓农业土地粮食核算价格,是指单纯由粮食生产纯收益、土地还原率和流转期限所决定的农业土地流转价格.以我国东北三省为例,通过收益还原法研究发现:2008-2016年,我国农业土地实际成交价格与土地粮食核算价格差距幅度越来越大,九年间始终处于上涨态势.为此,从国家粮食安全战略的角度考虑,要建立农业土地粮食核算价格评估体系,搭建流转平台,探索建立补贴制度等,更好地发挥政府在稳定农业土地流转价格方面的宏观调控作用.

摘要： 随着农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进,相关地类入市交易将日益常态化,因此在相关配套制度进一步完善的同时,有必要对其流转价格本质、流转方式及估价方法进行先期研究.从分析集体经营性建设用地入市所应规避的一些问题入手,文章研究了采用年租制化解其流转风险的可行性,并以此为背景探讨了基于收益还原法的可变年期土地流转思路和估价方法.在年租制模式下,土地使用人在承租期的前期阶段支付地租的压力较小,但承租期过长的话,后期阶段的地租负担会趋于沉重,促使承租者合理确定承租期.调租周期的确定对于土地年租金影响明显,调租周期不同,年租金也不同.以年租制模式推进集体经营性建设用地上市流转,能确保集体经营性建设用地的使用弹性和增益空间.灵活的租赁期限和调租期设定,能促进集体土地资源的合理流转和高效利用.基于收益还原法的集体经营性建设用地的流转估价模型是合理可行的,能为集体建设用地所有方开展相关流转活动提供合理的价格依据,更有利于推动乡村振兴的实施和城乡土地资源合理有序流动.

摘要： 新土地管理法等法律法规的实施对农用地评估提出了适应社会发展的新需求,如何科学、合理估算农用地使用权的价格,成为估价机构新的机遇与挑战。论述了农用地使用权评估方法和技术路径,结合养殖水面经营特点,以武汉市某国有农场为例进行研究,探索养殖水面评估中收益还原法年纯收益的计算方式和还原率确定思路。

摘要： 三权分置政策实施以来,全国农地流转情况增加,文章针对农地经营权流转价格的确定方法进行研究,将收益还原法与"三权分置"的背景结合,以有实行"三块地"政策的甘肃省陇西县为调查对象进行调查与计算,结果与全国大部分土地经营权流转价格较为相符,证明了本研究农地价格确定方法有一定的实际意义,在一定程度上能为农地流转价格提供参考,促进农地流转市场的发展.

摘要： 随着我国城镇化的快速发展和非农就业人口的增多,越来越多的农村宅基地遭到闲置,造成土地资源浪费,实施宅基地退出机制正成为解决这一问题的重要改革方向,而合理的退出补偿是宅基地退出机制的重要内容.本文在实地调研的基础上,采用收益还原法和成本逼近法对河南省平顶山市鲁山县瓦屋镇李老庄村的宅基地退出补偿标准进行了测算.结果 表明,500元/平方米可作为该地区宅基地退出补偿的参考标准.在宅基地退出中,除了合理的补偿外,政府还应考虑农户在宅基地退出后的社会保障问题,这样更有利于推动农村宅基地的顺利退出.

摘要： 基准地价评估是目前土地管理的-项重要工作,本文结合县(市)等基准地价成果更新的实践,选取了收益还原法(包括租金剥离法测算),剩余法测算、成本逼近法和比例系数法相结合的方法,分别对下辖县(市)内商业,居住及工业用地进行基准地价评估。一.小城镇基准地价评估特点1.地价评估资料少小城镇土地交易多以房地出租和买卖为主,地价样点资料单一。而且没有形成完整的地价评估资料体系,导致有些资料的缺乏,不利于评估工作的进行,如容积率、房屋重置价等。个别乡镇规划图和现状图的工作底图缺乏,使得在绘制级别图的时候比较困难。

摘要： 在我国快速发展的酒店业对评估业务迫切需要的基础上,具体分析了收益还原法的理论依据、适用情况、评估参数来源及其应用困境,提出将生命周期理论融入现有方法以解决其存在的问题.同时,加强评估从业人员专业知识与职业道德教育,并对未来估价专业人员及相关从业者提出更高准入要求.

摘要： 根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014),房地出租方式下,房地年总费用是指利用房地产进行经营活动时正常合理的必要年支出,那么房屋年折旧费并非进行经营活动时的必要支出,在计算房地年总费用时将房屋年折旧费计入是否正确？针对这一问题,笔者曾撰文对此进行过论述,认为在计算房地年总费用时不应包含房屋年折旧费.经过几年的执业,笔者对此问题又有了一些新的认识,认为土地收益期限不同,房屋年折旧费是否作为房地年总费用的构成项予以扣除的处理方式亦有所不同.本文从收益还原法的基本原理入手,基于持续使用假设对其进行了系统分析,提出了在简化处理的考虑下不同土地收益期限情况下房屋年折旧费的处理方式,并在此基础上扩展开来,探讨了长寿命项目与短寿命项目的折旧费扣除问题,最后通过一个实例比较了不同的折旧费处理方式对估价结果所产生的影响.

摘要： 收益还原法是房地产评估的一种重要成熟的方法,在理论上讨论很多,在实际上也得到了广泛的应用.本文主要从理论和实践两方面对收益还原法中的纯收益和还原率确定进行综述,并且提出自己的看法,以期探讨更准确房地产评估方法.

摘要： 对收益还原法中理论假设与现实状况差距以及资本化率认识的不足,严重制约了收益还原法在房地产估价中的应用.本文试图通过改进收益还原法模型,通过建立一个含交易成本的收益还原法模型,运用线性回归的方法测算资本化率,并估计租金与房价之间的关系.

摘要： 作为常用的土地估价方法,成本逼近法和收益还原法均存在缺陷。rn 本文利用城市长期投资形成的城镇土地资本集聚拟合历史土地开发成本,按照现状城市土地级差确定不同级别土地开发费用,连同其他参数,比较科学地评估成本地价,从根本上解决了土地开发费用难题。同时对收益还原法测算中总收入和总费用的构成进一步细化和修正,考虑了物业管理企业的物业管理收入和一般业主的物业管理费用、停车费、出租空置率与欠租损失费,并强调了净收益变化时的多种评估方式。

摘要： 收益还原法是土地评估中的四大基本评估方法之一，适用于收益性房地产的土地价格评估。收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。本文介绍了待估宗地土地年纯收益测算和地价计算方法。

摘要： 喀斯特地区农用地影响因子复杂,土地类型多,其定级估价方法与其他地区有较大差异.根据喀斯特地区农用地质量影响因子特点,选取地块平均坡度等13个因子对贵州花江峡谷地区农用地质量进行定级.在此基础上,采用收益还原法和征地补偿费求取方法相结合的方式估算花江峡谷地区所有农用地类价格,借此探讨喀斯特地区农用地定级估价的相关理论和方法问题.研究表明,喀斯特地区农用地定级因子受地形地貌条件影响较大,坡度因子在所有影响因子中有重要的控制作用;在估价方法上,仅用收益还原法还不足以完成喀斯特地区所有地类价格估算,还需要其他方法配合使用.

摘要： 耕地作为土地最基本的分类之一,其具有保障农民生活和国家粮食安全的生产功能、社会经济发展的空间承载功能和净化空气、调节气候以及涵养水源等生态保护功能等,是农业活动最基本的生产资料。耕地这种被用于农业生产活动的功能,其所获得的农产品的价值即为耕地的经济价值。它是耕地发挥农业生产资料这一最基本、最古老的功能的价格体现,耕地所有权价格中的基本组成部分。目前大多数学者对耕地价值以及耕地经济价值的测算都选择在全国以及区县等大尺度上,地块-研究最基础的小尺度上的测算往往被忽略。本文以重庆市合川区大石街道办事处高川村、柿子村、懑井村、竹山村4个村为例,采用随机抽样抽取374户农户,用农村参与式评估方法(问卷调查)进行了农户调查,调查到226个地块的种植制度、平均单产、种植面积、种子、化肥、农药、灌溉、机械、雇佣劳动力、国家直接补偿等投入-产出基础数据;采用加权平均法和收益还原法计算出每个地块的经济价值;在此基础上,采用数理统计等工具,定量分析造成地块经济价值差异的影响因素,为农村土地流转以及国家征地补偿提供依据。得到如下主要结果:(1)经济价值随着种植制度不同存在差异.研究区地块平均经济价值为11787.6元/亩,其中,水田平均经济价值为9325.22元/亩,旱地平均经济价值为15711.33元/亩.旱地平均经济价值为水田的1.68倍,究其主要原因是因为水田与旱地的复种指数存在较大差异.研究区水田地块78.5%只种植一季水稻,22.5%水田为水旱轮作;而研究区旱地地块为玉米、红薯、小麦、胡豆、油菜等多种作物套种或间种,其复种指数为214%。(2)旱地地块间经济价值的主要影响因素为复种指数,旱地地块经济价值与复种指数呈显著正相关;而水田地块间经济价值差异影响因素较多,包括种植农户年龄、农户家庭非农收入、灌溉条件、机械投入等因素。农户年龄、农户家庭非农收入与地块经济价值呈负相关。水稻等作物种植过程中,农户在种子、化肥、农药等方面的投入量基本相同,且水稻产量在800-1000斤/亩之间,差异较小。随着农户年龄的增大,人工雇佣费用相应增大,经济价值则会降低;同时农户家庭非农收入越多,农户参与农业生产(插秧、犁地、灌溉、收割)时间有限,则会雇佣他人作业,增加投入成本,经济价值相对其他家庭较低.田块距离山坪塘、蓄水池、灌溉沟渠等水源越近,灌溉投入费用越少,地块经济价值则会相对较高。

摘要： 房地产估价的目的就是要排除非正常和个别人为因素的影响，对房地产的公开市场价值做出真实、客观、合理的判断。一般来说，估价结果愈客观合理就愈接近于市价。rn 正因为房地产估价的目的都是一致的，所以从理论上说，不论采用何种方法，都应该是殊途同归，即不论我们采用何种估价方法，只要运用得正确，就能得出同样的结论。而现行的收益还原法在实际运用过程中，却存在着许多难以准确把握情况，导致估价师的辛勤工作成果难以得到人们的认可，所以广大的估价师们应该集思广益，共同探索出操作简便、易于把握、并能让人们信服的运用方法。

摘要： 本发明涉及一种皮江法镁还原催化剂及采用该催化剂的镁还原法。所述催化剂由氟化镁、氧化钼、氯化钙组成按下述摩尔比配而成：1∶(0.01～0.5)∶(0.5～1.5)。所镁还原法包括如下步骤：1)催化剂的制备；将氟化镁、氧化钼、氯化钙按前述摩尔比均匀混合后，在850～950°C下加热熔融，浇注冷却并破碎小于200目；2)将煅白∶硅铁∶催化剂按照100∶(19～21)∶(2～5)的重量比配料，混合压制成团，置于还原罐进行高温真空还原。真空还原的工艺条件同皮江法。采用本发明可以缩短还原时间3～5小时，镁的还原效率提高2～8%。

摘要： 本发明公开了一种结合硫酸盐还原法和单质硫还原法的酸性矿山废水生物处理方法，包括以下步骤：在硫酸盐还原生物反应器中接种嗜酸型SRB；在单质硫还原生物反应器中接种S0RB；酸性矿山废水经重金属‑硫化物沉淀池去除重金属离子后，进入硫酸盐还原生物反应器中；在硫酸盐还原生物反应器中SRB经异化硫酸盐还原产生碱度，实现pH中和；硫酸盐还原生物反应器的出水一部分回流至单质硫还原生物反应器，另一部分进入下一级污水净化系统；单质硫还原生物反应器的富含硫化物的出水回流至重金属‑硫化物沉淀池，形成循环。本发明克服了基于SRB或S0RB的生物硫还原法的缺点，可实现对AMD的低成本高效率处理，具有良好的环境与经济效益。

摘要： 本发明实施例提供了一种选择性非催化还原法SNCR和选择性催化还原法SCR混合烟气脱硝方法和装置，属于化工领域，以提高中小型机组的脱硝效率，同时减少SCR催化剂的用量，节约成本。所述烟气脱硝方法，包括依次进行的SNCR反应步骤和SCR反应步骤，仅在SNCR反应步骤中喷入含氨溶液，所述含氨溶液的加入量为原烟气中氮氧化物摩尔量的1-3倍；在SCR反应步骤中，未参与SNCR反应的氨与烟气中剩余的氮氧化物继续发生反应。本发明可用于燃煤机组烟气脱硝工艺中，以治理燃烧过程中产生的污染物的问题。

摘要： 本发明涉及一种皮江法镁还原催化剂及采用该催化剂的镁还原法。所述催化剂由氟化镁、氧化钼、氯化钙组成按下述摩尔比配而成：1∶(0.01～0.5)∶(0.5～1.5)。所镁还原法包括如下步骤：1)催化剂的制备；将氟化镁、氧化钼、氯化钙按前述摩尔比均匀混合后，在850～950°C下加热熔融，浇注冷却并破碎小于200目；2)将煅白∶硅铁∶催化剂按照100∶(19～21)∶(2～5)的重量比配料，混合压制成团，置于还原罐进行高温真空还原。真空还原的工艺条件同皮江法。采用本发明可以缩短还原时间3～5小时，镁的还原效率提高2～8％。

摘要： 本发明公开了一种基于氧化还原法还原单质银纳米簇的合成方法。本发明通过银试剂用三氯甲烷为反应溶剂，以溴化铵、硫醇为分散剂，与硼氢化钠反应制备银纳米簇。本发明克服了现有技术中银纳米簇尺寸难以控制、容易聚集、分散不均的缺点，制备的银纳米簇粒径均一可调、形貌可控、抗菌效果好荧光效果佳，可作为抗菌的潜在药物制剂应用于临床。本发明的合成方法简便易行，制备的银纳米簇具有广阔的应用价值和前景。

摘要： 本发明公开了一种熔盐镁热还原法还原纳米二氧化硅的方法。包括以下步骤：（1）分别称取纳米二氧化硅、镁粉、氯化钠和氯化钾，进行研磨后混合均匀，得a品；（2）将a品放入石墨舟中，再将其放入管式炉加热，冷却后，将石墨舟上的物质取出，得b品；（3）将b品倒入去离子水中清洗，再倒入盐酸溶液中清洗，之后依次采用水和乙醇进行洗涤，抽滤，得c品；（4）将c品干燥后，得到纳米硅。本发明具有还原产率高，纯度高，工艺简单，适合规模化生产的有益效果。

摘要： 本发明公开了一种通过直接还原的方法从含有金属的硫化矿物精矿中提取金属的方法以及再生和回收还原剂铁和助熔剂碳酸钠。该方法为火法冶金和湿法冶金工艺的组合，与传统工艺不同，该方法不需要事先烘烤硫化矿物精矿，并且在技术和经济上比目前使用的工艺更有优势；由于该方法直接将正氧化态的金属还原到零价，使用单个反应器提取金属，在补充的工艺中再生和回收冶金原料，所以该方法的化学反应动力学的速率高，且不产生任何炉渣或污染气体，从而金属可以以较低的成本和环境友好的方式进行提取。

摘要： 本实用新型公开了一种非催化还原法和选择性催化还原法脱硝装置，在工业锅炉燃烧室内设置氨水顶部喷射点和侧部喷射点，所述氨水由氨水泵自氨水储槽供送；在工业锅炉的省煤器的正下方设置有脱硝催化剂反应器；设置氨储槽、氨泵以及氨汽化装置，所述氨汽化装置与所述反应器的入口连通，氨汽化装置由所述氨泵自所述氨储槽供送氨液；所述反应器的烟气出口与空气预热器连通，所述空气预热器还分别与所述工业锅炉燃烧室、烟气除尘装置以及鼓风机通过管道相通。本实用新型将现有的非催化还原（SNCR）法和选择性催化还原（SCR）法脱硝复合装置在工业锅炉脱硝上进一步优化组合应用，达到提高脱硝效率和降低成本的目的。

摘要： 本实用新型公开了一种双还原剂选择性非催化还原法脱硝系统，包括以烷烃类气体作为烟气脱硝还原剂的烷烃类气体脱硝喷射子系统和以氨水/尿素溶液作为烟气脱硝还原剂的氨水/尿素溶液脱硝喷射子系统，所述烷烃类气体脱硝喷射子系统和氨水/尿素溶液脱硝喷射子系统与产生烟气的锅炉炉膛相连通，经烷烃类气体脱硝喷射子系统喷射而出的烷烃类气体和经氨水/尿素溶液脱硝喷射子系统喷射雾化后的氨水/尿素溶液作为还原剂共同与锅炉炉膛内的烟气作用，进行还原脱硝反应。

摘要： 本发明公开了一种基于收益还原法的房地产估价方法，分为六个步骤：假设前提、计算净收益、确定收益年期、报酬率、净收益逐年增长率、收益价格的确定；假设估价对象对外出租，收益年期为有限年，估价对象在有限年期内出租率，可出租面积为总建筑面积的百分比，计算商业办公用房市场平均租金上升或下降价格，较上年同期上升或下降百分比，年整体市场空置率环比上升或下降幅度；根据各地同类房地产租赁市场近5年来的租金行情走势分析，采用长期趋势法预期未来，估价对象在未来几年内净收益取逐年递增的百分比，之后净收益保持不变；当前的房产收益价格根据市场比较法求得。本发明降低误差率，方便快捷，提高效率，且线上方法更加利于存储。