土地增值税

摘要： 土地增值税肩负着组织财政收入和调控房地产市场的双重职能,但伴随着营改增后地方财政体系主体税种的有待确立,以及促进房地产市场进一步健康、稳定发展的需求,土地增值税的征管效能低的问题也越发凸显。从政策和征管两个层面,分析我国土地增值税征管效能低下的原因,并提出相应的完善机制,以更好的发挥土地增值税的财政目的和调控目的。

摘要： 2021年以来,国家税务总局武汉市税务局以中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》为指导,认真贯彻落实税务总局有关要求,坚持问题导向,靶向精准发力,运用好土地增值税管理这个小切口,推动做好智慧税务的大文章,创新推出“团队化、规范化、智能化、一体化”土地增值税管理新模式(以下简称“四化”新模式).

摘要： 虽然目前关于土地增值税清算的规定和内容相对较多,但是因为目前我国实施全面土地增值税清算的时间并不长,所以房地产开发企业、税务机关以及广大会计师事务所在执行相关业务、开展计算清算的过程中,难免会遇到一些实际问题,给房地产企业各项会计工作的开展带来了一定的困难。基于此,本文以“房地产土地增值税鉴证策略”为主要研究主题,从五个角度对这一问题展开论述,以期相关研究内容能够为广大工作人员带来参考,为房地产企业带来启示。

摘要： 在房地产项目的开发过程中,土地增值税是最为主要的税种之一。随着行业的快速发展,房地产土地增值税的清算与税收筹划问题愈发凸现。虽然也得到了国家政府乃至企业自身的关注和重视,但由于房地产开发项目的成本类型比较复杂,势必会增加清算难度。为此,本篇文章针对房地产企业土地增值税的清算及其税收筹划中所存在的风险与所要遵守的筹划原则进行了分析,并给出了相应的改进对策,仅供相关人员进行借鉴与参考。

摘要： 土地增值税税务筹划会在一定程度上影响房地产企业的正常经营和发展,并且与我国的社会发展和经济建设也有着密不可分的联系。在房地产开发企业整体的财务支出中,税收部分的支出占比较大,极大地影响了企业的效益和发展。因此,对于房地产开发企业来说,加强土地增值税的纳税筹划工作具有十分重要的意义。

摘要： 社会经济的全面发展,给我国房地产行业经营发展带来了诸多积极影响。在房地产企业经营生产全过程的管理工作中,税务筹划是非常重要的工作内容,税务筹划工作质量会对房地产企业的纳税活动产生关键性影响。做好税务筹划工作,能够显著减少企业的纳税金额,优化企业财务资金的利用与配置,进而降低企业的纳税成本,最终为企业创造更为可观的经济利润数值,实现房地产企业经济效益最大化的财会管理工作目标。基于此,本文简要分析了房地产税务筹划的内涵、特点与价值,探究了房地产税务筹划现状,提出了几点房地产税务筹划问题及应对策略。

摘要： 土地增值税是国家为了提升对房地产行业管控力度,合理调节土地增值收益的重要调控手段,也是财政主要税收来源之一。对房地产企业来讲,土地增值税属于其开发经营过程中面临的核心税种之一,而土地增值税的清算工作更是一项庞大且复杂的工作,其涉及方面之广,纳税金额之大,不仅极大地影响企业的现金流,而且还严重制约了其盈利水平,因此如何在合法合规的前提下做好土地增值税的筹划与清算工作成为房地产企业面临的巨大挑战。土地增值税清算工作的核心是土地增值税扣除项的归集与计算,准确全面的计算归集土地增值税扣除项,不仅可以为土地增值税清算工作打下坚实的基础,有助于企业实现合理筹划降低税负的目标,同时也从客观上提高了企业的财务管理和税务管理水平。反之,如果土地增值税扣除项归集缺失计算混乱,直接会导致增值额虚高,税率适用不当,缴纳的土地增值税金额超过实际应缴金额,使企业面临巨大的税务风险。因此,文章首先阐述了土地增值税扣除项目管理的重要性和积极意义,然后从影响土地增值税扣除项的各项因素着手,分析了房地产企业在计算土地增值税扣除项目时容易出现的问题,最后结合房地产会计核算实务针对问题提出相应的解决策略,以减少房地产企业土地增值税涉税风险。

摘要： “营改增”政策实施后对各行各业有着深远影响,房地产行业作为近些年发展势头迅猛的行业之一,如何优化资金周转,如何科学、合法的降低企业承担税务显得尤为重要。本文首先阐述了纳税筹划的概念、必要性以及对房地产行业的影响,然后通过对房地产在项目准备、建设、销售等各个阶段进行税务分析,为房地产企业合理规避土地增值税、所得税汇算清缴风险,促进房地产企业稳定、健康、可持续发展。

摘要： 土地增值税是为了控制地产行业过热增长而出台的税种。自1994年出台以来,土地增值税有效地利用其杠杆功能控制了房地产行业的无序发展。在新经济形势下,房地产企业的土地增值税清算有了更高的要求。文章从土地增值税清算的概述入手,分析了新经济形势下土地增值税清算风险,并提出了土地增值税清算风险的管控策略。

摘要： 在“房住不炒”的背景下,房地产行业在土地增值税上的增值率将长期位于较低水平。文章立足新形势,分析了房地产行业土增税的整体税负情况,梳理了普通住宅、“两分法”与“三分法”的税法规定,并通过计算推导、图表的方式,分析不同情况下,“两分法”与合并计算对土增税税负的影响,且作了案例验证,从而揭示出普宅免税对纳税人不一定有利,尤其是普宅负增值率时可能增加纳税人负担,与鼓励普宅建设的立法意图存在矛盾的情况。文末建议允许普宅的负增值额抵减项目全盘,以鼓励普宅建设,或者规定“两分法”只用于检验普宅是否满足税收优惠条件,纳税人可以放弃普宅免税的税收优惠政策,选用合并计算,从而使享受税收优惠真正成为权利,避免反向成为纳税人的负担。

摘要： 阐述了土地增值税的定义、征收目的及清算方法;分析了旧房和新房在征收土地增值税的不同点,指出不同房地产在土地增值税清算过程中存在不公平现象;提出清算土地增值税时,旧房及建筑物的评估价值应该包含企业利润,即在进行土地增值税清算时,旧房和新房均扣除企业利润才能体现税收的公平性.

摘要： 土地增值税是中国涉及房地产的一项重要税目,对于房地产市场调控有重要作用.土地增值税的征缴离不开房地产估价,但是目前评估实践中存在一些亟需明确和改进的问题.本文通过对当前土地增值税征缴中房地产估价的相关事项和问题的梳理,从法规解读、理论分析等角度提出了相应的技术思路与标准,供房地产估价行业内参考.

摘要： 本文首先介绍了《中国人民共和国土地增值税暂行条例》的法定扣除项目、“据实扣除”和“客观发生”的使用等政策，笔者认为无论一手房还是二手房所对应的房地产开发成本构成都应该是一致的，二手房根据税法规定应采用重置成本价(重新购建价)乘以成新度折扣率后的价格，然后以广州市越秀区某商业用房为例实证研究，专业的事还需要专业的人来做，希望各位估价师不要放弃自己的专业技能和行业的规范，从而推动行业公信力和影响力，《中国人民共和国土地增值税暂行条例》和补充法律法规及部门规章已经使用了二十余年，其适用性值得商榷，如果税务机关愿意委托专业机构参与修改或是建议和改进土地增值税现行的征收评估的管理办法，将也是业务的一种突破，行业也会因此而受益。

摘要： 本文介绍从土地增值税的征收方式上来看，征收对象为房地产开发销售过程中的增值额，也就是我们俗称的开发商的利润。税率的确定为四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30% ;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。本文还通过实例介绍了土地增值税对房产价格的影响，并指出严征土地增值税会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

摘要： 在房地产开发企业所涉及的税费中,土地增值税占有很大的比重,如何利用税收筹划这一综合性、技巧性和高技术含量的工具,降低企业土地增值税纳税成本成,为房地产企业应对低迷的市场行情谋求进一步发展的需要.本文结合土地增值税法律法规及房地产开发企业自身特点总结出一些纳税筹划的方法,如临界点筹划法、稀释增值率法、项目合并纳税法等,有助于房地产企业在严峻的房地产市场形势中节约纳税成本、提高竞争力、增强应对行业风险的能力.

摘要： 房地产行业涉及房地产的开发、经营、管理和服务等各个领域,是经济发展的基础产业、先导产业,现阶段房价居高不下,其中一个很重要的原因是作为调节房地产开发企业土地增值收益及抑制投资冲动的土地增值税未充分发挥出应有的作用,而导致土地增值税实施不佳的主要原因在于土地增值税的清算工作执行不畅.本文以本省某房地产开发企业土地增值税清算为例,对土地增值税清算中普通标准住房与非普通标准住房合并核算、对毛坯房销售与房屋装修的核算等存在的问题进行简要分析,并提出普通住宅与非普通住宅分开核算、毛坯房销售与房屋装修分开核算、改革房地产开发费用扣除政策等相应的建议.

摘要： 在目前房地产价格上涨过快的情况下,土地增值税作为合理调节土地增值收益、抑制炒买炒卖土地获取暴利行为的重要调控手段,征收工作越来越受到有关部门的重视,其中也涉及到了房地产评估工作.本文对我国的土地增值税的有关法律法规中关于评估工作的相关规定做了简要的介绍,着重介绍了土地增值税征收工作中扣除项目的主要内容和旧房转让时扣除项目金额评估的价值内涵和主要方法,提出了目前扣除项目金额评估工作中存在的几个值得探讨的问题，并分析了问题产生的原因,比如估价时点的设定问题，《细则》中没有规定房屋重置成本价应以何时为估价时点。按照《细则》中房屋成本价的概念，其中考虑了成新度折扣率，因此应该理解为以本次转让房地产的时间为估价时点，而根据土地增值税征税的目的，房屋重置成本价应以纳税义务人取得房地产的时间为估价时点，这样才能合理确定转让房地产的增值额，也与“取得土地使用权时的基准地价”相呼应。以及关于商品房的重置成本，虽然《细则》中规定的是“提供扣除项目金额不实的”才需要进行评估，但是实际操作中有一些税务机关规定凡属旧房，即使是有购置发票的商品房，都必须由评估确定扣除项目金额，因此对于重置成本的评估就变得极为重要。《细则》中对于重置成本的规定比较简单，但在实际的评估中出现了很多问题和争论点。最后还有关于估价方法的争论，按照现行的《规范》，“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”而按照《细则》中的规定，则已经将评估方法限定死了，只能采用重置成本法。根据前面对商品房扣除项目价值的分析，只要能够合理地反映被转让房地产的取得成本，应该可以采用多种估价方法，比如评估被转让的房地产在纳税义务人当初购入时点的公开市场价值，完全可以采用市场比较法。

摘要： 行为经济学认为人类仅具有「有限理性」,并将心理学导人经济学,藉各种实验以解释经济现象,其中包括各种土地利用,本文仅讨论三种,分别为对不动产估价的影响,对都市规模的影响,以及对土地增值税的影响,皆有不同凡响的结论.

摘要： 为落实宪法第10条保障人民居住迁徙自由权之意旨,考量土地所有权人因住所迁移等实际需要,必须出售原有自用住宅用地,而另於他处购买自用住宅用地,为避免因课征土地增值税,降低其重购土地之能力,乃准就其已纳土地增值税额内,退还其不足支付新购土地地价之数额,一般称之为「重购退税」.是否能重购退税,在程序上须先由土地所有权人检证申请,再由税捐稽徵机关审核要件,并依实质课税原则认定,形成人民与税捐稽征机关在节税与避税之间的攻防.最高行政法院106年度判字第730号行政判决乃针对自用住宅用地土地增值税重购退税之避税与节税,有相当之论述,尤其在原出售土地地价与新购土地地价之认定上,法院判决、行政函释及节税实务之见解均有值得深入比较探讨之必要.本件判决系因上诉人迂回采取通常交易不会使用之行为模式,目的在於使其形式上双方均符合土地税法第35条「新购土地地价超过原出售土地地价」之重购退税要件,藉以规避原应缴纳之土地增值税税负,属于租税规避.因此,判决重点应以税捐稽徵机关调查并持有积极而直接之证据,显示该买卖土地之行为确属虚伪,则无重购退税之适用.惟本件历审判决咸认为「上诉人间之土地买卖系采垫高移转现值方式,使移转行为构成符合重购退税要件,取巧安排重购退税至为明显」,显系将买卖双方高报移转现值之行为,认其为脱法之避税行为,似与税法规定、行政函释与节税实务不符,因此而有节税与避税之讨论空间.值此纳税者权利保护法实施之际,除应着重租税公平原则之外,纳税者节税规划权利之维护尤为重要.

摘要： 本文首先介绍了旧房的概念，其次介绍了确定转让旧房及建筑物的取得收入，然后介绍了确定转让旧房准予扣除的项目金额，分析了评估的范围的确定、取得土地使用权时的金额确定等发现及值得探讨的问题。

摘要： 本发明公开了一种基于增值税纳税筹划模型计算税筹的方法及系统，该方法包括：获取可用于税筹的多个纳税筹划场景；分别提取每个纳税筹划场景的基础数据源；针对每个纳税筹划场景，获取纳税筹划场景的基础数据源的逻辑关系，根据逻辑关系，建立纳税筹划场景的税筹模型；根据实际情形，确定对应的纳税筹划场景；获取对应的纳税筹划场景的基础数据源，基于对应的纳税筹划场景的税筹模型，获得税筹结果。本发明的基于增值税纳税筹划模型计算税筹的方法通过基础数据源建立税筹模型，使得财税人员根据税筹模型的结果进行纳税，能够在保证合理合法纳税的基础上，为企业实现利润最大化助力，为企业降低税负，减少时间成本。

摘要： 本发明公开了一种用于增值税发票识别的不含税价获取方法及系统，包括：获取目标增值税发票图像，按照不同属性对应的位置信息对所述目标增值税发票图像进行属性值的提取，以获取价税合计原始信息、合计税额和税率信息；确定所述价税合计原始信息中的数字信息，并按照预设转换规则对所述数字信息进行格式转换，以获取价税合计处理信息；根据所述税价合计处理信息、合计税额和税率信息，获取不含税价信息。本发明的方法能够降低增值税发票识别系统对通用模型准确率的依赖性，增加不含税价字段识别的普适性，使得该字段的识别能够适用于模型效果不一的识别系统中，实现增值税发票不含税价信息的准确提取。

摘要： 本发明公开了一种基于增值税发票版式文件的防伪税控方法及系统，所述方法包括：接收用户对电子发票的操作请求；所述操作请求包括电子发票ID以及请求内容；根据电子发票ID读取该发票的状态属性信息；所述状态属性信息的状态属性包括开具、接收、保管、报销、记账、作废、冲销以及抵扣；根据预设规则判断操作请求的请求内容与该电子发票的状态属性信息是否冲突；若不冲突，则执行所述操作请求，并根据请求内容更新该电子发票的状态属性信息；所述方法及系统通过重新设计增值税发票版式文件，加入状态属性信息，使得电子发票的状态属性处于可监控状态，通过用户申请操作时对状态属性进行判断防伪，保证了电子发票的唯一性和不可篡改性。

摘要： 本发明公开了一种用于增值税税控设备的管理系统及方法，属于设备管理技术领域。本发明系统包括：应用模块，提供应用服务接口和税控专用设备应用服务接口；税控专用设备管理模块，制定安全管理的规范和规则，对税控专用设备进行集成整合，对税控专用设备的生命周期进行管理；密码管理模块，对税控专用设备的算法密管根据密管系统接入的税控专用设备进行识别，并调用密码算法，对税控专用设备进行密钥的生成、分发和使用。本发明对纳税人和税务机关使用到的税控专用设备，采用模块化进行管理，实现了对税控专用设备及密码系统的统一调度和管理，并对外提供标准化接口，方便系统的对接。

摘要： 本发明公开了一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统，包括：分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；基于交易凭证中载明的交易方信息将交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；基于原始票据中载明的交易方信息收录每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。

摘要： 本发明公开了一种土地增值税清算系统，包括清算启动模块、清算受理模块、违章处理模块、清算审核模块、清算实施模块、清算合议模块、清算处理模块、综合查询模块和系统设置模块。本发明以风险管理为导向，以分类清算为基础，以评估分析为支撑，以分级管理为保障，运用同质数据比对分析、交易数据预警分析、公摊数据匹配分析的方法，开展风险预警和控制，以减少土地增值税清算的随意性，增强土地增值税清算的规范性，增强土地增值税清算的真实性、准确性和合法性，降低土地增值税清算的执法风险和纳税遵从风险，提高土地增值税清算的公信力和透明度，提高土地增值税清算的效率和质量，提高纳税人的纳税遵从度，提高税收执法和纳税服务水平。

摘要： 本发明公开了一种土地增值税大数据抽取和应用的方法及系统，该方法包括如下步骤：建立大数据集群服务平台；对接税务局内部办税系统，并配置数据源转换规则，进行全量或增量抽取涉税数据和鉴证数据；针对抽取的数据建立指标，组合成多维度数据立方体；利用数据立方体进行数据分析实例。可以进行实时数据计算与查询动作，实时掌握税局、企业、地方放鉴证机构的数据，真正全面覆盖，查无遗漏。能方便直观的利用图形操作制作出符合不同业务条件的N维度数据结构表，高效简洁的分析出纳税疑点，达到智能管税的目的，以及方便对审核档案的翻阅，达到对正在进行土地增值税清算审核工作的指导目的。

摘要： 本发明公开一种土地增值税清算审核系统及方法，涉及办公自动化技术领域，本发明设置房地产开发项目信息和土地增值税数据审核指标类型和主要字段；根据设置的内容生成土地增值税清算通知书和审核答复清单并发送至客户端；清算审核单元接收客户端提交的材料，对上述材料进行数据审核和现场审核；整合数据审核模块的审核记录和现场审核模块的审核记录，并记录合议审核意见，生成当前房地产开发项目的清算审核结论，发送至客户端进行应纳税额追缴或退税操作；本发明覆盖土地增值税审核要点，指导审核人员按照审核要点逐步审核，形成审核结论和审核工作底稿，算出最终应纳税额，达到操作留痕规避执法风险以及清算审核案例分享的目的。

摘要： 本发明公开了一种用于土地增值税清算的辅助系统及其实现方法，系统包括浏览器、服务器和数据库，所述通过互联网接收用户的请求信息和项目数据，并根据用户发送的请求信息和项目数据对土地增值税清算项目进行数据整理、指标分析和生成分析报告。本发明通过服务器对土地增值税清算项目进行数据整理、指标分析和生成分析报告，无需人工计算和对比，简化了数据处理过程，免去了人工写报告的环节，降低了错误率和节省大量的人力，使得税务机关可以更加高效地完成土地增值税清算，同时报告具有更高可信度。本发明可以广泛应用于计算机系统的应用领域。

摘要： 本发明公开了一种土地增值税的自动核算方法及系统，该方法包括：建立土地增值税有关的税务科目体系；配置面向销售数据与财务成本台账数据的数据源库，根据销售数据及财务成本台账数据的数据源库中相应的表，建立对应该数据源库的本地对应目标库；配置数据调度任务，根据调度任务，抽取数据源库的收入、房源、成本、合同、发票数据对应到税务科目；通过预设的成本扣除项的产品类型分摊方法，配置各成本扣除项的分摊方法，形成成本扣除项的分摊方案；接收核算请求，选择配置好的分摊方案，根据分摊方案中各扣除项的分摊方法，根据土地增值税核算规则核算出土地增值税的应纳税额，通过本发明，实现了土地增值税核算的自动化。