商品房预售

摘要： 商品房预售制度是我国房地产开发经营管理制度的重要内容,对促进房地产业快速发展、有效解决一定时期内商品房供应不足问题、加快实现全体人民住有所居发挥了重要作用。《城市商品房预售管理办法》规范了商品房预售许可、预售合同备案、预售资金监管等行为,为促进房地产市场平稳健康发展奠定了坚实基础。

摘要： 新颁布的《民法典》及相应物权篇、担保篇司法解释均对商品房抵押预告登记制度进行了规定,自然资源部、国家税务总局、中国银保监会三部门联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》,各地政府也不断出台措施缩减预告登记类业务办理时限,体现出商品房预告登记在我国房地产行业发展中的重要地位。本文通过概述预告登记制度概念,探讨该制度具备的法律效力,立足于现行法律规定、司法实践及银行实务,分析商业银行在业务经营过程中可能存在的登记时效经过、抵押预告登记与预查封同时存在以及重复抵押等诸多风险,从商业银行视角提出可行性救济方案。

摘要： 山东省住房城乡建设厅、山东省发展改革委、中国人民银行济南分行等6部门近日联合印发了《关于推动新型建筑工业化全产业链发展的意见》。这是山东加快推进建筑业转型升级的“催化剂”式文件,也是落实“碳达峰、碳中和”战略部署、打响“好品山东”品牌的重要举措。此次出台的《意见》明确了新型建筑工业化、智能化、绿色化建造的发展路径。同时,更加突出产业协同发展思维,强调全产业链发展,着力解决新型建筑工业化全产业链上中下游企业衔接不够、供需脱节等问题。值得关注的是,山东还针对性地提出了多项扶持政策,涵盖规划、科技、财政、人力、金融、环保、工程建设、商品房预售、奖项申报等多方面。

摘要： 备案登记是控制商品房预售商业模式风险的阀门,其核心价值和功能在于物权公示效力。近年来,司法裁判依据德国民法教义学否定备案登记的物权公示效力,我国政府20余年努力而卓有成效的备案登记制度面临全面瓦解的危险。备案登记与商品房预售预告登记小异大同,均为行政管理行为,均赋予商品房预售合同的对世效力,均确认购房人取得预售房所有权的权利,司法裁判和一些学者不应视若无睹。备案登记和预告登记同为确认和保障购房人的预售房所有权取得权,这一权利不是学者所言的债权、物权期待权、事实物权,而是以特定的已预售房为客体的物权。同时,商品房预售合同具有承揽合同的本质,已预售房作为定作物,其所有权属于购房人,开发商仅有留置权。为了维护我国经济和民生的稳定,确立购房人权利第一优先顺序,减少登记的行政管理成本和风险,我国应当明确备案登记具有预告登记效力。为此,建议最高人民法院立即出台相应司法解释纠错,以解燃眉之急;全国人大、国务院研究和确定备案登记为预告登记的一种法定类别,由住建局承担登记职能,不动产登记中心不再办理商品房预售登记业务。以此为鉴,我国社会应高度重视法律技术对法律价值与功能的异化。

摘要： 我国的商品房预售资金监管属于商品房预售制度的重要组成部分,预售资金监管经历了从制定到逐渐完善的过程。近年来,受疫情冲击和经济下行的影响,房地产行业经营困难,行业发展受到较大冲击,操作中的违规现象和监管制度的不足有所暴露。由于我国预售制度发展时间较短,可适当参考国外预售资金监管经验,探索适合我国房地产行业转型发展阶段的监管模式。

摘要： 近日,四川政务服务网开通“川渝通办”不动产登记业务,实现了商品房预售和抵押涉及的不动产预告登记、抵押登记、信息查询的线上办理,打破了省际地域限制,为川渝两地的企业和群众办理不动产登记业务提供了便利。

摘要： 文章通过对商品房预售制度、商品房预售现状、商品房预售问题、商品房预售资金监管模式四个部分进行了系统和全面的分析和研究,对每个监管模式各自存在的优势与不足进行系统分析,着重阐述了进行商品房预售资金监管的迫切性、紧要性,根据分析结果得出自己的观点、提出有针对性的建议和设想。希望通过对预售资金监管的建议和设想,能减少不利因素对预售资金监管效果的影响和制约,强化资金监管的内在和外部作用,促进房地产开发企业的预售项目顺利完成,从而保护预购者合法的购房权益,实现房地产市场能够健康、稳步发展。

摘要： 商品房预售由于其自身特性以及相关制度的不成熟,导致其交易中存在大量的不确定风险,预售风险一旦转变为现实,对交易各参与方均将带来巨大损失.因此,本文在对开发商与预购方预售风险及我国现有的风险分担机制分析的基础上,遵循风险分担的原则,运用博弈分析的方法对开发商与预购方的风险分担进行分析,从而确定双方承担风险的合理比例.分析发现:信息不对称为预购方承担风险的主要原因;我国现行的单边风险分担机制具有不合理性,为降低预购方的利益损失,预售交易市场应构建合理公平的多方共担的风险分担机制.最后,期望通过博弈分析研究确定的合理承担风险比例的方法能为后期构建风险分担机制提供有效途径.

摘要： 文章通过对商品房预售制度、商品房预售现状、商品房预售问题、商品房预售资金监管模式四个部分进行了系统和全面的分析和研究,对每个监管模式各自存在的优势与不足进行系统分析,着重阐述了进行商品房预售资金监管的迫切性、紧要性,根据分析结果得出自己的观点、提出有针对性的建议和设想.希望通过对预售资金监管的建议和设想,能减少不利因素对预售资金监管效果的影响和制约,强化资金监管的内在和外部作用,促进房地产开发企业的预售项目顺利完成,从而保护预购者合法的购房权益,实现房地产市场能够健康、稳步发展.

摘要： 近年来,房地产市场进入蓬勃发展期,但与此同时,房屋买卖合同中存在的问题和纠纷也越来越多.在房屋买卖过程中,房地产商作为强势的一方,房屋买受人的利益则更容易受到侵害.其中,商品房预售合同的标的物是尚在建设中的房屋,整个过程几乎完全把控在房地产商的手中.买受人由于信息不对称和地位不对称,在权利受到侵害的时候维护自身权利的也十分艰难.因此,研究商品房预售合同中买受人利益的保护,对于如何更加完善商品房预售制度和我国房地产产业的健康发展具有十分重要的意义.

摘要： 在去年房价飞速上涨、购房者利益受损,乃至影响社会稳定的大背景下,中央出台对房地产市场的新一轮调控.在此次调控风暴中,商品房预售制度毫无悬念地再次成为各界炮轰的对象,商品房预售制度之存废或变革,再次成为各方论争的焦点.与商品房预售紧密关联的预告登记制度,是否也因此殃及鱼池般地受到牵连,就成为理论界不得不认真对待的论题.rn 有鉴于此，本文重点探讨预告登记制度与商品房预售之间在理论构成上的关联。为便于把握这一源自域外的制度，本文先自制度起源与比较法的立场，分析预告登记制度之构成，己达正本清源之目的;其次，考察我国商品房预售中预告登记的演变，指出预告登记制度在其中所承担的功能;最后集中分析商品房预购与预购商品房抵押实务中，引入预告登记制度所存在的法律技术与理论构成上所存在的障碍，以及该障碍是否可以以及如何予以克服的思路，以还原预告登记制度其本来的制度功能。rn 在我国的商品房预售中，引入预告登记制度来保全预购人的期待利益，不仅存在登记技术设计上的障碍，更存在理论构成上的缺陷。虽然其中的登记技术障碍可通过叮预登记簿”这一技术改造来予以克服，但该制度在设计上所欲防范的房地产开发商的再处分行为在现行制度体系下几乎无从发生，使得该制度存在致命性的理论构成缺陷，从而导致该制度在商品房预售领域丧失了根本的立基。因此，将预告登记制度引入我国的商品房预售领域，可以说是法律继受或引进过程中，发生的又一例失误与曲解。rn 如果单从问题应对的功能主义出发，引入预告登记制度所预设的防止开发商“一房两卖”乃至“一房多卖”的功能，在既存的强制性的商品房预售合同登记备案制度中，己能基本获得实现;而且，近年来各地所推行的“存量房买卖合同网上签约”制度31，若稍加改造运用于商品房预售中，则在围堵开发商“一房多卖”的效果方面，更会显示出行政特别管制措施的强大威力，远胜于纯粹私法属性的预告登记制度。这些行政特别管制措施是否具有其制度正当性，虽然存在理论上的质疑，但是只要这些行政特别管制措施在我国仍行之有效，那么预告登记制度在我国的商品房预售领域，与其预设的功能相对照，实际上并无太多的用武之地。因此，倘若维持预告登记制度在我国物权法中的制度意义，使其不至于成为一项立法中的具文，则理论上对预告登记制度的关注点，应当撇开商品房预售，而另觅其在理论构成上具有正当性的适用领域。

摘要： 商品房预售已经成为一种主要的房屋买卖形式，但是有些开发商为了牟取不法利益而一房二卖或者撕毁合同，损害了预购人的利益，如果按照一般的债权合同解决，则不利于对消费者权利的保护，因此，在预售问题上，需要建立特殊的制度来进行特殊的保护。首先就是商品房预售登记备案制度，这种行政手段能够使国家从宏观上掌握商品房预售的情况，并且在一定程度上控制预售的合法性，但是从微观保护消费者利益的层面上讲才存在一定的欠缺，因为它固定下来的仅仅是预售合同而非合同中所包含的债权。可见单单靠预售登记备案是不能解决对消费者保护这个问题的。因此我国借鉴了一些国外的经验，正在构建适应我国国情的预告登记制度。这种制度讲预售房的债权进行了准物权化，使其突破了一般债权的相对性界限，具有了更强的对抗性，更加周全的保护了预购人的利益。本文从对商品房预售的介绍入手，引入预售登记备案和预告登记制度，探讨了如何实现对消费者更为周密的保护。

摘要： 本发明公开了一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，本发明消除变相加价、捂盘惜售等乱象，由于预售房源一房一价都将上链保存，只要购房者愿意匹配房源的预售价格并具备购房资格，智能合约就将激活并自动执行整个购房流程。各种变相加价、捂盘惜售乃至托关系买房问题都将因此销声匿迹。解决减配和疯狂压缩工期问题：精装修明细表、设计方案、项目开发进度等原本在项目开发环节不够透明的信息都将上链并公示，且信息的任何变动都会同步至客户端，从而以更高的透明度、更广泛的公众监督确保楼盘开发的质量。避免虚假广告蒙骗消费者，由于预售价格上链并公示，开发商不能再利用可能并不存在的空气特价房误导消费者。

摘要： 本发明公开了一种商品房楼层厕所隔墙混凝土翻口的施工工艺，包括以下步骤：制作安装楼板混凝土的模板和钢筋；根据图纸在厕所的混凝土隔墙翻口中间处预埋垂直的Z字形止水钢板；浇筑楼板混凝土；制作安装混凝土隔墙翻口的模板和钢筋；浇筑混凝土隔墙翻口。本发明通过Z字形止水钢板的设置避免二次浇筑存在的新旧混凝土施工缝导致渗水或者漏水的情况，使厕所隔墙混凝土翻口的施工简单，成型以及防水效果好；本发明浇筑混凝土隔墙翻口时，在Z字形止水钢板位于厕所的一侧预设管道，管道的管壁上开设若干通孔，管道上连接有排水管，即使出现了渗水的情况，也可以通过管道经排水管快速的排出。

摘要： 本申请涉及一种商品房展示用沙盘模型，属于建筑模型制备技术领域，其包括沙盘主体固定板和楼房模型，所述楼房模型位于沙盘主体固定板的上表面，所述楼房模型包括升降杆，所述沙盘主体固定板上设置有供对应升降杆穿过的开孔，所述沙盘主体固定板的下方设置有驱动件，所述驱动件带动升降杆上下移动，所述升降杆上滑动设置有多块安装板，多个所述安装板沿升降杆的轴线方向分布，所述安装板和升降杆之间设置有锁件，所述安装板的侧壁可拆卸设置有箱体，所述箱体内设置有竖板，所述箱体的上表面设置有观察口。本申请具有方便消费者观看楼盘的效果。

摘要： 本实用新型公开了一种商品房暖通管道用连接装置，包括导向对接机构和安放机构，所述导向对接机构由基板、C形导向座A、C形导向座B、连接块和踏板构成，所述基板与C形导向座A和C形导向座B之间焊接有连接块，通过设有导向对接机构，C形导向座A和C形导向座B借助连接块焊接固定在基板表面，工人脚踩在踏板上可以使基板牢固的贴在地面，此时两根暖通管与水管热熔器插接热熔后，可以将两根暖通管从C形导向座A和C形导向座B处嵌入，使得根头部热熔后的暖通管顺着C形导向座A和C形导向座B的导向进行对立平稳的对向插接，待两根暖通管的管头处冷却连接后，便可将连接完成后的暖通管从导向对接机构处取出使用。

摘要： 本实用新型提供了一种适用于商品房装修的长寿命电缆，包括采用第五类导体结构的电缆导体、以及包覆在电缆导体外的辐射交联聚乙烯绝缘层、包覆在辐射交联聚乙烯绝缘层外的聚乙烯绝缘护套；所述电缆导体的电阻值满足第一类导体的电阻值要求；所述聚乙烯绝缘护套的电阻值与辐射交联聚乙烯绝缘层的电阻值基本一致。本实用新型增加敷设弯曲半径，减少电缆到达额定温度时间，满足电缆长时间使用要求。

摘要： 本实用新型公开了一种商品房暖通管道用的连接装置，包括支撑底板、下固定框、第一管道、锥形固定杆和连接杆，支撑底板的上方固定有下固定框，支撑底板两侧的表面皆设置有等间距的锥形固定杆，下固定框的内部设置有防滑垫，下固定框的表面安装有等间距的伸缩弹簧，下固定框的内部放置有第一管道，所述防滑垫的两侧皆开设有调节槽，下固定框的上方设置有上固定框，上固定框表面的两侧皆设置有固定螺栓，上固定框两侧的外侧壁皆固定有上连接块。本实用新型不仅实现了管道连接装置对支撑底板的稳固防倾倒功能，实现了管道连接装置对第一管道以及第二管道的定位功能，而且实现了管道连接装置对不同规格暖通管道的固定连接功能。

摘要： 本实用新型公开了一种商品房厨房用天然气监测传感器，涉及厨房监测技术领域。本实用新型包括支撑机构，支撑机构上固定有吸气监测机构，吸气监测机构包括盒体，盒体一表面贯穿固定有第一输气管，第一输气管另一端固定连通有波纹管，波纹管另一端固定连通有连接管，连接管另一端固定连通有第二输气管，第二输气管另一端固定连通有进气斗。本实用新型通过支撑机构可以带动进气斗的位置进行调节，使得厨房天然气源头处的空气更容易沿着进气斗进入盒体中被监测，且盒体中的电机带动天然气传感器转动，可以更好的牵引厨房天然气源头处的空气流经盒体中，提高了厨房天然气监测的效率，使得厨房天然气监测的效果更好。

摘要： 本实用新型公开了一种商品房展示用沙盘模型，包括透明玻璃罩、LED灯展示台、U型把手、电源线、调节装置、伸缩杆、圆形转盘和防护套；所述展示台为一块长方形展台，展示台底部四周均固定设置一个伸缩杆，具体就是伸缩杆的上部端头固定连接在展示台底部，伸缩杆上设置调节装置，本实用新型通过设置U型把手，使得展示台更加方便移动，大大增强使用性，本实用新型通过在置物盒内部放置一把指示棍，可以方便售楼人员随时对于沙盘进行讲解，提升购房人员的体验效果，大大提升购房人员的购买欲望，提高使用实用性，本实用新型设置五彩斑斓的LED灯，极大的提高增强了展示台的观赏性。

摘要： 本发明公开了一种新建商品房预售资金监管系统，涉及房地产预售技术领域。本发明包括开发企业监管系统、监管单位监管系统和监管银行监管系统，开发企业监管系统包括项目信息申报单元、预售资金账户单元、申请非重点资金拨付单元、上传工程进度单元、申请重点资金拨付单元、退房退款单元和竣工验收备案单元；监管单位监管系统包括监管协议签订单元、施工现场查验单元和审核单元。本发明通过开发企业监管系统、监管单位监管系统和监管银行监管系统对商品房预售资金进行共同监管，保证资金的安全性，解决了现有的商品房预售资金监管系统管理混乱，存在预售资金用完，但工程未完成的问题。

摘要： 本发明涉及金融支付技术领域，特别是一种基于商品房预售资金监管系统的pos缴费系统。包括银行缴费系统和房屋交易系统，所述银行缴费系统包括缴费信息、缴费POS机、系统接口和缴费业务设备；所述房屋交易系统包括合同信息、系统接口和房屋交易设备；缴费业务设备通过系统接口与房屋交易设备联通；系统接口为WebService接口。房屋交易平台和缴费平台单独运行，不改变原有体系，保证房屋交易和钱款交易安全，使用时数据通过webservice接口转接，实现POS互联，大幅提高钱款交易安全和交易效率。系统接口为WebService接口，WebService接口使用soap协议，数据以xml的格式传输，便于提升数据传输速率和安全。缴费信息和合同信息通过xml数据互联，有效保证数据传送安全。