Finanzierungsstrategien und ihre Auswirkungen auf den Unternehmenswert deutscher Immobilien-Kapitalgesellschaften

摘要

Der vorliegende Beitrag untersucht die steuerinduzierten Wirkungen der Auudfenfinanzierung auf den Unternehmenswert von Immobilien-Kapitalgesellschaften. Im diesem Bereich existieren neben der gewerblichen Immobilien-AG steuerbegufcnstigte Rechtsformen, wie die vermuf6gensverwaltende Immobilien-AG und der Real Estate Investment Trust (REIT). Die vollstue4ndige Steuerbefreiung des REITs ist mit gesetzlichen Verpflichtungen hinsichtlich Ausschufcttungs- und Eigenkapitalquote verbunden. Wie diese Regelungen den steuerlich optimalen Entscheidungen entgegenwirken, wird ufcber die Ermittlung der Mindestrenditeanforderungen quantifiziert. Der benuf6tigte Unternehmenswert wird ufcber ein Modell, welches Innen- und Auudfenfinanzierung berufccksichtigt, bestimmt. Die Reihung der Mindestrenditen der unverschuldeten Rechtsformen entspricht dem Grad der Steuerpflicht. Es wird gezeigt, dass sich die Mindestrenditeanforderungen der Immobilien-AGs unter Berufccksichtigung von Auudfenfinanzierung einander angleichen. Wue4hrend die gewerbliche und vermuf6gensverwaltende Immobilien-AG von der Auudfenfinanzierung profitieren, steigt die Renditeanforderung des REITs aufgrund der gesetzlichen Vorgaben. Bei entsprechendem Wachstum kann die flexiblere vermuf6gensverwaltende Immobilien-AG den ertragsteuerlichen Vorteil des REITs kompensieren.