De kapitalisatie van het klein beschrijf in de woningprijzen: een hedonische analyse

摘要

Tot op vandaag is weinig geweten over de mate waarin de tariefkorting van de registratierechten gekapitaliseerd is in de woningprijzen. Op grond van dat gegeven zou immers verwacht kunnen worden dat 2 identieke panden die verder enkel verschillen inzake hun KI, afwijken qua verkoopprijzen. Panden met een KI net onder 745 euro zouden op grond van de kapitalisatie duurder zijn dan de panden die zich qua KI net boven deze kortinggrens situeren. In deze paper wordt een hedonische prijsanalyse opgezet met het oog op het aanleveren van nieuwe inzichten rond deze kapitalisatie van het klein beschrijf. Vanuit dit perspectief wordt de woningprijs gezien als de waardering van een bundel van attributen van een woning (Rosen,1974). Voor deze analyse wordt een beroep gedaan op 39384 advertenties die on-line geraadpleegd werden over de periode van 25 juni tot en met 15 december 2012. Kandidaat-verkopers plaatsen op deze site zoekertjes waarin gegevens te vinden zijn over de comfortkarakteristieken van de woning, de ligging, het kadastraal inkomen, de EPC-waarde en een aantal vergunningen. In een regressie-analyse wordt deze range van elementen gelijktijdig opgenomen ter verklaring van de verkoopprijs van een pand. Aanvullend werden met ArcGIS spatiale variabelen geconstrueerd op grond van de adresgegevens. Specifiek kan daardoor gecontroleerd worden voor de statistische sector, voor de ligging in arrondissementen, provincies,etc. Specifiek voor deze analyse, worden de panden om de kapitalisatie-effecten te kunnen identificeren gegroepeerd al naargelang hun KI inferieur is aan 699 euro; zich tussen 745-800 of tussen 801-1300 bevindt; of hoger is dan 1300 euro. De referentiegroep wordt gevormd door die woningen die een kadastraal inkomen kennen van 700-744 euro. Het is deze groep van woningen, die geacht wordt duurder te zijn door de kapitalisatie van de belastingvoordelen. Diverse analyses werden uitgevoerd met het oog op het onderzoeken van de robuustheid van de resultaten. De regressie-analyses wijzen uit dat, na controle voor de relevante karakteristieken, in geen van de analyses de woningprijzen in de referentiecategorie significant afwijken in positieve zin. De woningprijzen stijgen met het kadastraal inkomen en daarop is geen uitzondering te maken in de voor kapitalisatie gevoelig geachte zone van KI’s.