Stedelijke kavelruil en kostenverhaal: Toepassing in de praktijk van locatie- en gebiedsontwikkeling

摘要

In het vorige nummer van Grondzaken in de Praktijk verscheen een artikel (Muñoz Gielen & Rheifeld, ‘Stedelijke kavelruil en kostenverhaal: een eerste verkenning’) waarin de mogelijke toegevoegde waarde voor het faciliterend grondbeleid werd geschetst van de in de Aanvullingswet (consultatieversie, vrijgegeven op 1 juli j.l.) opgenomen regeling van stedelijke kavelruil (paragraaf 12.5.2 Aanvullingswet). Het kabinet beoogt met deze regeling een instrument te creëren dat eigenaren in een plangebied de mogelijkheid biedt om gezamenlijk hun eigendommen in het plangebied te herschikken en deze ruimtelijk en/of functioneel opnieuw in te richten. Het instrument kan daarom een rol spelen in de praktijk van locatie- en gebiedsontwikkeling waar gemeenten weinig of geen grond in bezit hebben, deze ook niet wensen aan te kopen en als publiek orgaan opteren voor een faciliterende rol. De conclusie uit bovengenoemd artikel was echter dat deze regeling weinig toevoegt aan het bestaande grondbeleidsinstrumentarium en in de praktijk, als zelfstandig instrument, niet noemenswaardig veel gaat helpen om overeenstemming tussen eigenaren te faciliteren. Gemeenten kunnen toch, om moverende redenen, stedelijke kavelruil wenselijk achten. Bijvoorbeeld, stedelijke kavelruil kan een aansprekende werking hebben tussen grondeigenaren en andere belanghebbenden en hiermee ontwikkeling faciliteren. Dat komt omdat het idee op zich aantrekkelijk is en een zekere politieke en maatschappelijke draagvlak heeft. Echter, omdat de regeling weinig toevoegt aan het bestaande instrumentarium zullen gemeenten die stedelijke kavelruil willen toepassen ook moeten leunen op andere, bestaande instrumenten. Dit artikel schetst de combinatie aan instrumenten die gemeenten straks, bij de inwerkingtreding van de regeling in 2019, kunnen inzetten ten einde een plangebied middels stedelijke kavelruil te ontwikkelen. Dit artikel gaat uit van de situatie waarin eigenaren een plangebied ruimtelijk en/of functioneel willen herinrichten maar de beoogde herschikking niet wordt toegestaan in de huidige bestemming en er dus behoefte is aan bestemmingswijziging (wijziging of afwijking van de bestaande bestemming). Hierbij maakt dit artikel een onderscheid tussen het scenario waarin sprake is van aanzienlijke grondwaardestijging, en het scenario waarin er een lagere tot geen grondwaardestijging is. De kansen voor een succesvolle toepassing van stedelijke kavelruil zijn namelijk grotendeels hiervan afhankelijk.