Estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar 'El Pedregal' : dirigido al ciclo de vida de familia 'Nido Vacío' del NSE A, ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco

摘要

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de viviendamultifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotesidénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. Laestrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dosetapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos losinmuebles del primer edificio.El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”,actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socioeconómico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es queestán en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades,como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente alconvencional que se ofrece mercado, pues está determinado por lasnecesidades propias de parejas o individuos de esa generación.Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, haystock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que partede nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio seráenfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de lasituación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar laconstrucción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente eshacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción yfinalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían aver otras posibilidades con productos similares o alternativos.La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversióntotal de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto alescenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstanciasdel entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte seráconveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían quehacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, lavelocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar elproyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estasvariables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapaejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorroen ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestraterminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientesnuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más elhecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a unnuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor.La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primeraetapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayorporcentaje de utilidades.