Modelo para la creación de valor en terrenos estatales mediante proyectos inmobiliarios de inversión privada

摘要

La Universidad Nacional Hermilio Valdizán (Unheval) mantiene enposesión dentro de sus activos varios terrenos en desuso en distintas zonas dela región Huánuco. Uno de ellos pertenece a la facultad de Medicina Veterinariay Zootecnia ubicado en el distrito de Pillco Marca.Se tiene conocimiento de la intención del Concejo Universitario enpromover el desarrollo del terreno en mención; decisión que consta de maneraformal en un Acta de Reunión del Concejo Universitario realizada en el 2015.Además, se tiene conocimiento de una demanda insatisfecha por partede familias jóvenes en la localidad que desean alquilar viviendas. Parte de ellaspertenecen a la plana docente y administrativa de la universidad.Asimismo, se visualiza una demanda mal atendida respecto a estudiantesforáneos que alquilan vivienda cercana a la universidad.En consecuencia y con la finalidad que la Unheval haga mejor uso delterreno, en concordancia con sus objetivos y estatutos universitarios, ygenerando un impacto social para sus alumnos y trabajadores; se propone eldesarrollo y viabilidad de una Villa Universitaria mediante una concesión delterreno. Para ello se ofrece un mix de productos que satisfaga correctamente lasfuerzas demandantes mediante viviendas familiares, residencia para estudiantes,locales comerciales, áreas de esparcimiento común y emplazamientos deservicios públicos.Se concluye que la ejecución del presente modelo de negocio traeconsigo un impacto económico para el inversionista privado y un impacto socialpara la Unheval; los cuales se reflejan en dos resultados: primero, la generaciónde valor (VAN) positiva desde el punto de vista económico, así como una tasa interna de retorno atractiva pero con retornos a la inversión de largo plazo; ysegundo, referido a una subvención del 20% sobre el precio de alquiler devivienda familiar a los docentes y administrativos de la Unheval.Respecto al impacto económico para el inversionista privado, en el casobase analizado, el proyecto logra satisfacer financieramente lo requerido; puestoque logra una potencia (TIR) de 18.69% y una generación de valor (VAN) deUS$ 969,232.58. Asimismo, en el escenario pesimista, el proyecto logra una TIRde 16.90% y un VAN de US$ 549,511.04; mientras que en el escenario optimistase logra una TIR de 20.07% y un VAN de US$ 1’232,915.12.En relación al impacto social para la Unheval, cabe resaltar la importanciadel presente modelo –y ejecución del mismo-, dado que genera un beneficio encalidad de vivienda y vida de los estudiantes foráneos acorde a sus necesidadesen etapa de estudios; así como una subvención sobre el precio de alquiler a losdocentes y administrativos generando un impacto y beneficio real en relación alo ofrecido en el mercado.Finalmente, se recomienda mejorar las trabas burocráticas desde losorganismos estatales. Es por ello que desarrollos públicos – privados símiles alpropuesto no son ejecutados en el Perú, siendo una oportunidad desatendidadesde el aspecto social y económico (este último al rentabilizar terrenos públicosen desuso).