Bruk av Monte Carlo-simuleringer til å understøtte investeringsbeslutninger i eiendomsmarkedet : En analyse av risikohåndtering ved verdsettelse av næringseiendom

摘要

Diskontert kontantstrømanalyse (DCF) er den mest aksepterte og utbredte metoden forverdsettelse av næringseiendom. Metodikken er anerkjent i teori og praksis men representerernoen merkbare svakheter for verdsettelse av eiendom. Den kanskje største svakheten ermanglende evne til å håndtere usikkerhet i investors fremtidige kontantstrømmer. Spesifiktantar en tradisjonell DCF-verdsettelse at fremtidige kontantstrømmer i høy grad er forutsigbare.Effekter av usikkerhet er derfor implisitt håndtert gjennom å diskontere forventedekontantstrømmer med et risikojustert avkastningskrav. Denne utredningen forsøker åanerkjenne at kontantstrømmer fra næringseiendom er vanskelig å beskrive med etpunktestimat. Oppgaven belyser muligheten for å benytte intervaller på usikre variabler i DCFrammeverket.På denne måten vil DCF-rammeverket, som ellers er konseptuelt sterkt, bli endamer relevant. Dette oppnås ved å tilegne sannsynlighetsfordelinger på viktige inngangsvariableri DCF-modellen. Ved bruk av Monte Carlo-simuleringer viser vi at det er mulig å utnytte ensannsynlighetsbasert verdsettelsesmodell som tar hensyn til usikkerhet mer systematisk ianalysene og dermed adresserer svakhetene til tradisjonell DCF-verdsettelse. Monte Carlosimuleringerangir verdiintervaller og sannsynligheter for å takle den underliggendeusikkerheten i verdivurderingen. Prosessen leder til en sannsynlighetsfordeling av fremtidigekontantstrømmer og verdiestimat. Dette gir investorer og interessenter kvantitative størrelser påinvesteringsrisiko og dermed et mer velinformert beslutningsgrunnlag for verdsettelse ogrisikohåndtering av næringseiendom.