Kan vi få en ny Kristianiakrise? : en empirisk komparativ analyse av bolig- og kredittmarkedet i forkant av Kristianiakrakket og i dag

摘要

I 1899 opplevde Norge historiens kraftigste boligkrakk. Denne avhandlingen går nærmereinn på hva som var årsaken til dette krakket, og undersøker om det er en reell fare for at etlignende krakk kan inntreffe i dagens boligmarked. For å undersøke dette tar jeg i brukkomparativ empirisk analyse basert på en rekke data.Den empiriske analysen er bygd opp etter Hyman P. Minskys krisemodell og Charles P.Kindleberges kriseteori. Begge forklarer oppbyggingen av bobler gjennom etmakroøkonomisk sjokk som skaper etterspørselsoverskudd i et eller flere markeder. Deretterfølger en fase de omtaler som ”overtrading”, og en økning i penge- og kredittmengde.Det benyttes flere ulike analyseverktøy i den empiriske analysen. HP-filter benyttes til åanalysere avvik fra trend, og på den måten kan man si om boligprisene er overvurdert ellerundervurdert i forhold til historisk utvikling. De fleste resultater viser at utviklingen i ulikeparametere var høyere enn beregnet trend både forut for Kristianiakrisen og i dag.Avhandlingen tar også utgangspunkt i en boblemodell som forklarer hvordan man kanavdekke bobler i boligmarkedet gjennom å se på markedsprisen i forhold til fundamentaleverdier. I den forbindelse benyttes P/R- og P/C-analyse der fundamental verdi er representertved leie- og byggekostnader. Resultatene fra begge analysene indikerer at boligprisene erbetydelig høyere enn fundamental verdi.En alternativ måte å analysere boligmarkedet på, er ved å benytte Case og Shillers syvkriterier. Jeg vurderer disse kriteriene opp mot dagens situasjon i bolig- og kredittmarkedene,og resultatene viser at alle kriterier er oppfylt.Alle analyser viser betydelige likheter mellom situasjonen forut for Kristianiakrisen og i dag.På noen områder er situasjonen i tillegg betydelig verre i dag enn for 115 år siden. Detkonkluderes derfor med at det eksisterer en boble i dagens boligmarked, og det er mye somtyder på at krakket som vil følge kan komme til å overgå det kraftige krakket i 1899.