Massenbewertung von Liegenschaften: ein Vergleich international verwendeter Verfahren

摘要

Die Ergebnisse einer Analyse von unterschiedlichen internationalen Liegenschaftsbewertungssystemen und der Bewertungssituation in Österreich werden in dieser Arbeit vorgestellt. In Europa und international existieren eine Reihe von sowohl staatlichen, als auch privaten mehr oder weniger gut funktionierenden automatisierten Liegenschaftsbewertungssystemen. Vor allem das schwedische System, welches schon Jahrzehnte im Einsatz ist, hat sich als funktionell, marktwertkonform und anpassungsfähig für verschiedenste Anlassfälle der Liegenschaftsbewertung erwiesen. Es wurde deshalb auch von anderen Ländern als Vorbild übernommen (z. B. Slowenien). In Österreich dominieren zurzeit noch konventionelle, nicht-automatisierte Bewertungsmethoden. Sachverständige und staatliche Behörden arbeiten nach wie vor auf Basis von subjektiven, zeit- und kostenintensiven Bewertungen von einzelnen Liegenschaften. Le- diglich gewisse Banken und wenige Private greifen bereits auf automatisierte Bewertungssysteme zurück. Die Entwicklung eines automatisierten Massenbewertungssystems wird vor allem von privaten Firmen vorangetrieben, wobei aus technischer und wirtschaftlicher Sicht ansprechende Systeme bereits vorhanden sind. Österreich verfügt über eine beträchtliche Anzahl von qualitativ hochwertigen Daten, die für eine Massenbewertung von Liegenschaften genutzt werden können. Die Daten werden sowohl von öffentlichen, als auch privaten Institutionen gesammelt und verwaltet. Schwierigkeiten ergeben sich bezüglich der Datentransparenz, der Zugänglichkeit, der unterschiedlichen Qualität, des Datenformats, der Vollständigkeit und der Aktualität von Daten. Die Diskussion einer praktischen Anwendung hat gezeigt, dass die Umlegung des schwedischen und slowenischen Modells auf österreichische Daten prinzipiell möglich wäre. Allerdings gibt es bei der vollständigen Umsetzung der Bewertung einige Probleme zu bewältigen. Neben dem Sammeln von Informationen über die jeweiligen Modelle, gestaltet sich der Zugang zu relevanten österreichischen Daten als ausgesprochen schwierig. Die Einführung eines staatlichen Massenbewertungssystems in Österreich würde nicht abzuweisende Vorteile mit sich bringen in wirtschaftlicher, als auch in sozialer Hinsicht. Erfolgreich angewandte Systeme wie z. B. jenes in Schweden müssten jedoch, was die Bewertungsmethoden, die Organisation und die Rechtslage betrifft, mit einem großen Kosten- und Verwaltungsaufwand für Österreich adaptiert werden.