Externalidades e forma??o de pre?os no mercado imobiliário urbano brasileiro: um estudo de caso

摘要

Este artigo consiste no estudo dos determinantes econ?micos e externalidades que contribuem para a forma??o dos pre?os no espa?o urbano de uma cidade brasileira de porte médio - Fortaleza, Estado do Ceará -, fundamentado na teoria dos pre?os hed?nicos ou pre?os implícitos. O modelo proposto investiga pre?os implícitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habita??o e o investidor em imóveis, que incorpora adicionalmente atributos econ?mico-financeiros que medem o grau de risco e retorno na forma??o dos pre?os. O estudo estima os pre?os hed?nicos por meio de um modelo segmentado por tipo de imóvel contra os diversos atributos distribuídos nos vetores de características físicas, locacionais, econ?micas e financeiras. A amostra é formada pelas transa??es imobiliárias ocorridas no período 1995-2003, perfazendo o total de 4.467 observa??es, distribuídas em apartamentos, flats, terrenos e salas comerciais.