房地产信托投资基金资产定价研究——以鹏华前海万科REITs为例

摘要

近年来，随着我国的经济转型，资本市场在不断创新的同时，房地产市场也迎来了周期性的拐点。从2015年开始，中国房地产快速升温发展，甚至2016年被称为“流动性浪潮中起舞的大时代”。对于房地产而言，一方面需要投入大量资金予以支持，但另一方面也存在周期长、风险高等缺点。作为房地产和金融市场结合的一个创新性产品，房地产投资信托基金（简称REITs）能够高效率地进行资源配置，满足房地产行业巨大的资金需求，也能在一定程度上弥补上述劣势。作为具有稳定收益存量资产证券化的融资工具，房地产信托投资基金具有制度设计优势，有利于引入专业管理和实施管理增值活动，实现资产价值提升和经营收益提高相互推动，从而提高房地产信托投资基金单位价值。
　　在国外，房地产信托投资基金作为一种大众化投资工具和理财产品，具有税负减免优惠、流动性便利、收益分配比例高等优势，已被投资者广泛接受和普遍使用，成为房地产实物资产投资的替代物。美国拥有目前全球最大规模房地产信托投资基金市场;中国香港在2005年开始了房地产信托投资基金的发行上市工作。考虑到国外资本市场的成熟度和中国大陆房地产市场发展情况，中国政府已经明确提出推进房地产信托投资基金试点。2015年6月，鹏华前海万科REITs获批发行，成为中国第一单真正意义上的公募型REITs，成为我国在金融信托业与商业地产投资融合道路上迈出重要的一步。
　　目前国内学界的研究主要集中在我国发展REITs的环境及途径上，对于法律障碍、税收负担的分析很详实，而对于资产定价的研究较少，本文选择从这个角度切入，并以鹏华前海万科REITs进行案例分析。
　　本文包括六个章节:第一章为引言，首先阐述选题背景及意义，说明本文的研究方法、研究内容及论文的主要创新点，最后为文献综述部分，概括国内外房地产信托投资基金估值定价研究现状;第二章介绍房地产信托投资基金的相关理论，包括相关概念界定、基本特征等，对其概念、分类、设立条件、主体关系、特点进行详细说明和分析;第三章对REITs发展很成熟的美国市场和REITs迈向高速发展的香港市场进行分析，在市场规模、设立条件和税收政策三方面进行对比介绍，接着介绍中国大陆REITs的发展历程，为后REITs的价值因素研究和定价模型的探讨作铺垫;第四章，探讨REITs的价值影响因素，然后从NAV价值评估模型和FFO折现模型选择了后者作为本文的REITs定价模型;第五章以鹏华前海万科REITs为例，将相关数据带入上述模型，并对折现率和资本化率进行合理试算，进行估值定价。第六章为结论，概括本文的研究方法及成果，提出本文不足之处，为以后推出的REITs产品资产定价提供研究思路。

目录

声明

摘要

第1章 引言

1．1 研究背景和研究意义

1．2 研究方法和研究内容

1．2．1 研究方法

1．2．2 研究内容

1．3 主要创新点

1．4 REITs的国内外的研究综述

1．4．1 国外研究综述

1．4．2 国内研究综述

第2章 REITs的相关理论

2．1 相关概念界定

2．1．1 房地产信托

2．1．2 房地产证券化

2．1．3 产业基金

2．2 REITs的基本特征

2．2．1 REITs定义

2．2．2 REITs的类型

2．2．3 REITs的主体关系

2．2．4 REITs的特点

第3章 国内外REITs市场发展研究

3．1 美国REITs发展研究分析

3．1．1 REITs数量及市值

3．1．2 法律保障与税收优惠

3．2 中国香港REITs发展研究分析

3．2．1 REITs数量及市值

3．2．2 法律保障与税收优惠

3．3 中国大陆REITs发展历程

第4章 REITs资产定价方法

4．1 影响REITs资产定价的因素

4．1．1 系统性影响因素

4．1．2 非系统性影响因素

4．2 REITs定价模型

4．2．1 理论分析

4．2．2 净现金流NAV模型

4．2．3 营运资金现金流FFO模型

第5章 鹏华前海万科REITs案例定价分析

5．1 鹏华前海万科REITs简介

5．2 鹏华前海万科REITs资产定价过程

5．2．1 标的项目的物业概要

5．2．2 前海公馆X栋的租约详情

5．2．3 前海公馆X栋的定价过程

第6章 结论、建议与不足之处

6．1 本文的结论和建议

6．2 本文的不足之处

参考文献

致谢

个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果