房产税起征点调整对土地出让价的影响--以重庆市为例

摘要

随着房地产市场的高速发展，土地价格持续走高。房地产商为了竞得高昂的土地，一般需要采用扩张性的财务策略。随着杠杆率的快速上升，企业的债务负担随之增加。为了防止金融行业发生风险，政府多措并举以应对房价上涨的势头，其中税收手段已经成为国家重要的政策手段。我国现行对房地产相关税种的征收主要集中在流转环节。近几年国家开始考虑侧重在房产的持有环节征税，因此在2011年1月28日，上海市和重庆市启动个人住房征收房产税改革试点。其中，2011年重庆市主城区的房产税起征点为9941元/平方米。之后为了紧跟当地房地产市场的发展步伐，截至2017年，重庆市连续提高了4次房产税起征点。房产税对房价的影响可能会向上游传导，进而影响地价。因此，本文将研究房产税起征点的调整是否会影响土地出让价格。房产税试点是我国房产税改革摸索的重要一环。通过对重庆市的房产税起征点调整的研究，可以形成对房产税起征点的正确认识，为制定更符合实际国情的房产税提供实证依据，对今后房产税的改革具有重要的社会意义。　　本文的研究内容包括以下五个部分。一，围绕房产税对房价的影响、房价与地价的因果关系这两方面对相关文献进行了梳理，在对现有研究成果进行评述的基础上，为后文的研究找准切入点；二，介绍了重庆市和上海市房产税改革试点思路的不同，并重点阐述了重庆市房产税改革试点的具体内容，以及房产税起征点的调整过程。三，通过理论分析，得到房产税起征点调整影响土地出让价格的理论依据，同时还探讨了地块特征是否会改变房产税起征点调整对土地出让价格的影响强度，并提出相应假设。四，使用重庆市2011-2017年土地出让数据进行实证分析，检验房产税起征点的调整是否对土地出让价格存在显著的影响；再从地块特征的角度进行异质性检验，分析不同的地块面积、容积率以及环线位置是否会影响房产税起征点调整对土地出让价格的作用强度。五，总结研究成果并提出政策建议。　　本文的主要结论是：房产税起征点的调整对土地出让价格存在显著的正向影响，提高房产税的起征点会导致土地出让价格上涨；从地块面积异质性角度发现，地块面积的增加减弱了房产税起征点调整对土地出让价格的影响强度；考虑容积率的异质性发现，提高容积率会增强房产税起征点调整对土地出让价格的作用强度；从环线异质性视角发现，地理位置优越的地块增强了房产税起征点调整对土地出让价格的正向影响。基于上述实证结论，本文提出相应的政策建议：一是要谨慎地调整房产税的起征点；二是要改进房产税征收管理实施细则。　　本文有两个创新点。第一，此前房产税相关文献主要从房产税的整体来评析其实施影响，将房产税的起征点默认为不变。但在实际的房产税试点政策中，起征点不是一个固定的数值，而是随着时间推移而变化。以往的研究文献缺少对房产税起征点的细致研究，忽略了这个重要的研究对象。本文填补了当前对房产税起征点影响研究的空白。第二，大多数文献研究房产税的影响主要从住宅价格、地方财政等角度，极少将房产税与地价相结合来探讨两者的关系。在本文之前，尚未有学者从土地出让价格的角度研究房产税起征点调整的影响，因此这是本文一个重要的贡献。

目录

声明

1引言

1.1选题背景

1.2研究意义

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

1.4创新与不足

2文献综述

2.1征收房产税对房价的影响

2.2房价与地价的潜在关系

2.3文献评述

3重庆市房产税试点政策

3.1房产税试点细则

3.2起征点调整过程

4理论分析及研究假设

4.1房产税起征点调整对土地出让价格的影响

4.2房产税起征点调整对土地出让价格影响的异质性分析

4.2.1地块面积

4.2.2容积率

4.2.3环线

5模型设计与变量描述

5.1数据来源和样本选择

5.2变量度量

5.3研究设计

5.3.1基础回归模型

5.3.2异质性检验模型

6实证结果及分析

6.1描述性统计分析

6.2相关性分析

6.3基础回归结果及分析

6.4异质性检验结果及分析

6.4.1考虑地块面积的异质性

6.4.2考虑容积率的异质性

6.4.3考虑环线的异质性

6.5稳健性检验

7结论与政策建议

7.1主要研究结论

7.2相关政策建议

参考文献

附录

致谢