工业用地年租制供应模式研究

摘要

我国人均耕地资源严重稀缺，粮食安全问题关系国家安危，推进节约集约用地，是我国工业化、城镇化和现代化快速发展时期缓解土地供求矛盾的必然选择。工业用地占我国土地供应量的比重最大，仅以嘉兴市区为例，2004-2006年工业（仓储）用地占建设用地供应总量的47.6％，因此加强工业用地集约利用管理对我国当前缓解用地供需矛盾，实施经济发展可持续利用战略有着极高的现实意义。 土地出让制实施二十年来，对我国社会经济发展起到了极大的推动作用，但随着土地资源的紧缺，其物权化的产权内涵对土地集约利用管理提出了挑战，这种制度下，使得土地更多的被视为具有良好投资价值的资产，从而造成土地利用过程中更多的被作为资产来保有或用于投机，而非作为稀缺性生产要素加以充分利用。因此必须要从土地产权设置入手，打破工业用地作为资产保有的属性，恢复作为稀缺生产要素的属性加以充分利用。债权化的土地年租制显然可以克服出让制的弊端，但问题也随之而来，突出表现在：①若土地承租者只能获得债权性质的土地承租权，则只能自己占有和使用土地，而不能进行土地交易，即不能将土地承租权加以转让、转租、抵押，这样用地者就缺乏经营的活力；若一定要进行土地使用权的交易，也缺乏稳定、安全的基础。②土地所有者(政府)收取租金、调整租金，用地者在用地期满时收回地上物等，都会发生种种纠纷，从而会提高交易成本。③实行年租制是把房屋所有权这种最充分、最完整的物权建立在一种不充分、不稳定的债权基础之上，一旦土地所有者与用地者之间因租金量、租期等发生纠纷而不能得到妥善解决，房屋所有权就会变成“空中楼阁”。如果强化土地债权的物权性质，又会回到出让制的弊端之中。本文力图寻找年租制改良模式：房地合一的工业厂房租赁模式和一级市场租让制模式，并详细分析了工业厂房租赁模式必要性可行性以及存在的问题，提出政策建议，创新性地提出了工业用地租让制模式并作了简要分析。 在我国现行土地制度模式下，面对工业用地多元化的用地需求和多元化的土地利用要求，实行单一的土地供应政策是不适应市场经济发展，多元化的工业用地供给模式必将形成。最终将以产权占有程度等次，形成工业用地供应 “金字塔”：即工业用地出让制、工业用地租赁制、工业厂房租赁制的我国工业用地利用格局。在当前我国实行可持续发展战略和大力推行集约节约利用土地的背景下，加快工业用地年租制供应模式添入整个土地供应体系，更显其紧迫性。