基于买卖双方的房地产抵押类不良资产价值问题研究

摘要

我国房地产市场近几年的快速发展，得益于金融机构的大力支持。房地产抵押贷款也为银行带来了丰厚稳定的收入来源，而次贷危机的发生使我国银行业也充分认识到，一旦我国房地产价格出现大的波动，以房地产为抵押的贷款将会出现大量的违约行为，使银行形成大量的房地产抵押类不良资产，将严重威胁银行资金的安全性和流动性。而对于房地产抵押类不良资产的处置，定价问题是其中的关键，而在定价过程中，买卖双方对于不良资产的价值分析就显得尤为重要。一个能充分体现买卖双方不同经营灵活策略、实现不良资产处置效率性与公平性的价值分析方法与思路，是迫切需要我们进行深入研究的。
　　本文共分为七章。第一章主要介绍了研究背景与意义。第二章在界定房地产抵押类不良资产相关概念的前提下，介绍了国内外不良资产现有价值分析方法，并对现有的价值分析方法进行了评析，对实物期权的价值分析方法与传统价值分析方法进行了比较。在第三章中，本文主要对房地产抵押类不良资产处置的市场构成，以及处置过程进行了分析。第四章，对投资者的不良资产投资价值进行了研究，对投资者未来经营不良资产所可以采取的灵活经营策略进行了分析，对其中蕴含的实物期权类型进行了总结，并结合复合实物期权的二叉树定价方法，对投资者投资价值分析建立了评价模型。在第五章的研究中，本文首先分析了适合银行处置评估的价值类型，运用模糊评价的方法，对不良资产的快速变现价值进行了分析，通过实物期权的价值分析方法对银行处置过程中的期权价值进行了研究，建立了卖方处置价值分析的评价体系。第六章本文结合案例对买卖双方的房地产抵押类不良资产价值分析方法进行了应用，通过案例分析可以看出相对于传统的评价方法，实物期权的价值分析方法，更有利于投资者评价基于自身灵活经营策略的不良资产的投资价值，吸引更多的投资者参与不良资产处置，加快银行对不良资产的科学合理处置。第七章对本文的研究成果进行了总结并对进一步的研究方向进行了展望。

目录

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1 绪论

1.1 研究的背景

1.1.1 我国不良资产现状

1.1.2 不良资产对经济的影响

1.2 研究的意义

1.2.1 为卖方处置房地产抵押类不良资产提供思路和价值分析方法

1.2.2 为投资者提供了投资价值分析方法及思路

1.2.3 有利于卖方防范不良资产处置的道德风险

1.3 研究思路方法及内容框架

1.3.1 研究思路与方法

1.3.2 研究内容及框架结构

2 理论综述

2.1 房地产抵押类不良资产定义

2.2 不良资产现有处置模式及处置资金来源

2.2.1 现有不良资产处置模式综述

2.2.2 现有不良资产处置资金来源

2.3 不良资产处置价值分析方法综述

2.3.1 市场价值分析法

2.3.2 评估价值分析法

2.3.3 指标评价分析方法

2.3.4 其它价值分析方法

2.3.5 现行价值分析方法评析

2.4 实物期权价值分析方法理论综述

2.4.1 实物期权的概念及发展

2.4.2 实物期权的特征分析及核心思想

2.4.3 实物期权与传统投资价值分析方法的比较

3 房地产抵押类不良资产定价体系研究

3.1 房地产抵押类不良资产处置市场的构成

3.1.1 房地产抵押类不良资产处置市场上的卖方

3.1.2 房地产抵押类不良资产处置市场上的买方

3.1.3 房地产抵押类不良资产处置市场上中介机构

3.2 房地产抵押类不良资产市场化处置过程

3.2.1 银行对于房地产抵押类不良资产的管理

3.2.2 投资者对房地产抵押类不良资产的尽职调查

3.2.3 买卖双方对房地产抵押类不良资产的估价

3.2.4 房地产抵押类不良资产市场化处置中的交易价格形成

4 房地产抵押类不良资产买方投资价值研究

4.1 买方投资风险分析

4.1.1 投资者面临的风险类型分析

4.1.2 投资者风险度量方法确定

4.2 买方投资价值分析

4.2.1 买方投资价值构成

4.2.2 投资者未来经营所含实物期权类型分析

4.2.3 买方投资价值实物期权价值分析方法研究

4.3 买方投资价值实物期权定价思路与定价模型建立

5 房地产抵押类不良资产卖方出售价值分析

5.1 卖方价值评估总体框架

5.2 价值构成类型分析

5.2.1 基础价值构成类型分析

5.2.2 实物期权价值类型分析

5.3 卖方价值评估方法分析

5.3.1 卖方快速变现价值分析方法建立

5.3.2 卖方实物期权价值分析方法建立

6 案例分析

6.1 房地产抵押类不良资产项目--太阳宫基本情况

6.1.1 开发企业背景及项目发展历程

6.1.2 太阳宫项目资产状况

6.2 投资者投资价值分析

6.2.1 传统评价方法下的投资者价值

6.2.2 基于经营灵活性考虑的投资价值评价

6.3 卖方处置价值分析

6.3.1 卖方快速变现价值分析

6.3.2 卖方经营灵活性价值分析

7 总结和展望

7.1 本文的主要结论与创新点

7.2 进一步研究展望

致谢

参考文献

附录

在校学习期间发表论文、参与课题及获奖情况