房地产开发企业重整法律问题研究——以兴昌达博房地产开发公司等重整案为例

摘要

近年来中国房地产业发展迅速，一路飙升的房价刺激越来越多的房地产开发企业横空出世，导致房地产行业目前面临三大困局--楼市分化加剧、库存高以及开发建设指标下跌。2010年以来，不断有房地产开发企业破产新闻见诸报端，伴随的一般是房地产开发企业资金链断裂、烂尾楼的出现及广大业主通过极端举动维权等事件。我国2006年通过的新《企业破产法》增加了重整制度，现在房地产开发企业破产有三种具体方式可供选择，重整、和解及破产清算，其中重整与和解属于破产清算的预防程序，重整制度作为我国新《企业破产法》新增加的内容，在破产实务中越来越受到重视。实践证明，和解制度需要债权人做出巨大妥协，在房地产开发企业破产案件中的适用有限。与和解和破产清算相比，重整在房地产开发企业破产案件中有着独特的优势，比如最大化债务人财产，有利于保护债权人利益等。房地产开发企业破产案件与其他企业相比又有其特殊之处，它资产价值大，涉及民众广，利益关系复杂，导致重整周期长，因此又需要综合分析，在具体案件中权衡利弊，找出最适合该房地产开发企业适用的方案。
　　第一部分介绍案例并引出房地产开发企业重整案中的热点问题。这部分主要是结合热点案例引出问题。北京兴昌达博房地产开发有限公司重整案是我国新《企业破产法》实施以来的首个重整案，在多部专著、论文中均有介绍，是房地产开发企业重整的经典案例，在此案例中探讨两个问题，一是房地产开发企业重整案件中待履行合同应如何处理，二是管理人的选任、监督和更换问题。山东临沂罗湖房地产开发有限公司重整案是房地产开发企业重整的另一经典案例，在该案中，一是探讨公司破产后其预售房屋的权利归属，二是针对该案中调整股权结构的事实，提出强制直接调整债务人股东股权结构是否合法。杭州金星房地产开发有限公司的破产清算案也曾经红极一时，被称为杭州房地产开发企业破产第一案，曾有人拿它与美国的雷曼事件相比，针对该案一是探讨了房地产开发企业破产清算的优势与不足，二是假设了如果采取重整程序是否会取得更好的社会效果。
　　第二部分深入剖析相关案例中的热点问题，并分析相应的解决方案。对于公司破产案件中待履行合同的处理，笔者认为分为继续履行合同和解除或者拒绝履行合同几类情况，在具体处理过程中应该加强尊重管理人的选择权，并就继续性合同、共益债务进行特殊说明;对于北京兴昌达博公司管理人的选任、监督和更换中存在的问题，笔者在这三个方面分别提出了自己的解决建议，建议优先指定社会中介机构担任管理人，在监督方面可在法院内部成立专门的机构，在更换时赋予管理人复议权;对于公司破产后其预售房屋的权利归属，笔者认为按揭贷款所购房屋归属于购房者，而分期付款所购房屋归属于房地产开发企业;对于强制直接调整债务人股东股权结构是否合法，目前存在争议，笔者认为按照现行《企业破产法》规定，可以直接调整，并建议探索更加科学合理的调整方式;对于房地产开发企业破产清算的优势与不足，笔者分析了破产清算与重整相比的优劣势，并具体分析了杭州金星房地产开发有限公司如果采取重整程序是否会取得更好的社会效果。
　　第三部分对房地产开发企业重整相关问题提出处理建议。在多数情况下，房地产开发企业重整被实践和理论证明是处理房地产开发企业破产的最好方式，但相关破产案件有共同面临的难题，也有各自遇到的麻烦，难以一一列举，为此借鉴总结了一些原则，供处理相关问题时帮助理解和加以指导，例如坚持《企业破产法》的基本原则，注重债权人与债务人的利益平衡和注重社会利益本位。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 选题背景和意义

1．2 国内研究现状

1．3 主要研究方法及创新点

1．3．1 主要研究方法

1．3．2 本文创新点

2 案件介绍及其所反映的法律问题

2．1 北京兴昌达博房地产开发有限公司重整案

2．1．1 房地产开发企业重整案件中待履行合同应如何处理

2．1．2 管理人的选任、监督和更换问题

2．2 临沂罗湖房地产开发有限公司重整案

2．2．1 公司破产重整后其预售房屋的权利归属

2．2．2 强制调整债务人股东股权结构是否合法

2．3 杭州金星房地产开发有限公司破产清算案

2．3．1 房地产开发企业破产清算的优势与不足

2．3．2 采取重整程序是否会取得更好的社会效果

3 房地产开发企业重整程序中若干实务问题的解决对策

3．1 房地产开发企业重整案件中待履行合同处理的对策

3．1．1 相关法律规定和要遵循的基本理念

3．1．2 重整程序中待履行合同的具体处理方式

3．2 管理人的选任、监督和更换问题的对策

3．2．1兴昌达博公司重整案中法院指定管理人存在的问题

3．2．2 管理人选任、监督和更换的完善

3．3 公司破产后其预售房屋的权利归属的认定

3．3．1 按揭贷款所购房屋的权利归属

3．3．2 分期付款所购房屋的权利归属

3．4 强制直接调整债务人股东股权结构是否合法的认定

3．4．1 两种争议观点阐述

3．4．2 探索更加科学合理的债务人股东股权结构调整方式

3．5 房地产开发企业破产清算优势与不足详述

3．5．1 破产清算与重整相比优势何在

3．5．2 破产清算与重整相比劣势何在

3．6 采取重整程序是否会取得更好的社会效果的认定

4 房地产开发企业重整相关问题的处理建议

4．1 坚持《企业破产法》的基本原则

4．2 注重债权人与债务人的利益平衡

4．3 注重社会利益本位

结论

参考文献

后记

攻读学位期间取得的科研成果清单