房企破产中“以房抵债”问题之处置思路探析——从管理人债权审查的角度出发

摘要

破产法的基本理念之一在于利益平衡，破产程序亦属于概括的执行程序。在债务人财产概括地清偿执行中，涉及到各个债权人利益的平衡，债务人及其他利益之间的平衡。所以，数量庞杂的“以房抵债”协议也牵动了债权人债务人甚至重整投资人的神经。理论上，管理人的选择履行权应该遵守破产法的立法本意，不能任意解行使除。如担保合同便不得解除;已经交付给购房者的房产，即便没有办理过户手续，也不能随意收回，即便为了增厚破产财产。当然，规则总有例外。如按照双方内心真实意思，确可证明部分债务己转化为购房款，签了房屋买卖合同，有发票有合同有备案，且该购房者满足国家对购房者的政策规定，亦可认定为有优先权的购房者。但如果像甲企业签订的多数“以房抵债”协议，直接约定十数套房子，甚至整栋楼抵债，如果允许这样的协议生效，等于变相承认了让与担保的效力，明显违反了物权法定的原则，管理人当然可以选择解除。解除后，债权人享有违约或者损失赔偿请求权。