可占用准租金视角下的农村集体建设用地流转租赁制改进研究——基于江苏省宜兴市的调查

摘要

研究目的:探索并优化集体建设用地租赁流转中,使企业避免因所投资厂房和生产设备的高资产专用性而被村集体“敲竹杠”的作用机制. 研究方法:归纳演绎法和规范分析法. 研究结果:现实中流转双方由互惠协议和声誉机制等自动实施契约所联结,且租赁交易受到市政府文件中明确履约保证的约束,这些共同避免了村集体的“敲竹杠”行为.然而自动实施的契约机制不确定性大,在判决责任和执行上亦存在缺陷,使交易双方围绕企业可占用准租金的事后交易成本高.而宜兴市的第三方干预机制本身确定性较高,且清晰规定了土地定价方式、租赁期限等,有效减少了流转双方事前与事后交易成本,然而很多地区的租赁流转缺乏类似的第三方干预机制. 研究结论:为了促进区域集体建设用地租赁制健康发展,政府应提供权责利清晰的合同范本,重点规范租赁价格确定方式与变动原则、违约责任处置等.同时稳定租赁关系,借鉴宜兴“长租短约”制,延长租赁期限,避免土地所有者通过抽回土地的威胁来“敲竹杠”.