基于土地出让金的物业税改革方案比较研究

摘要

本文提出基于土地出让金设计物业税改革方案的思路。认为物业税改革方案的选择取决于批租制能否取消与年租制能够有效运行。本文根据激励相容理论比较深入地讨论这两个问题，并且由此分析物业税改革的三类方案，分析它们对产业发展、金融发展﹑地方财政﹑中国社会发展等方面的影响。结果发现，取消批租制度，按照住宅销售承诺价格竞争土地开发资格，需要复杂的制度设计，对于房地产业发展具有重大影响，进而对产业结构调整、金融发展都有重要影响，但不能充分利用地租调节社会经济；对地方政府财政收入冲击较大。年租制度下的物业税改革影响取决于土地开发资格取得的方式。采取承诺售价竞争时，影响与第一类方案近似，但是能够比较充分利用地租调节经济运行与财富分配；对地方财政的影响比较适中。但如果由拍卖确定年租，年租就失去了随市场经济发展适当调节的特征，增加了拍卖过程中的不确定性因素。第三类方案保留土地出让金同时改革土地出让金用途回避了由公平有效取得土地开发资格带来的系列问题,对房地产市场的冲击较小；对产业发展及金融发展的影响较小；但是对社会发展影响比较大。