物业管理服务产品过剩问题探讨

摘要

@@ 一、我国现阶段已出现物业管理服务产品过剩的问题rn我国物业管理行业,已经出现了物业管理服务产品过剩的现象.据统计,物业管理较成熟的广东省,截止2004年底物业管理覆盖率也只有40%.物业管理企业有3,000余家,管理项目1.2万个,平均管理4个项目,管理面积5亿平方米,每个公司平均管理面积只有16.7万平方米,每个项目只有4.2万平方米[1].上海市,截止2003年底共有物业管理企业2,563家,管理面积3.07亿平方米,平均每家只有11.98万平方米[2].建设部<物业管理企业资质管理办法>有明确规定管理面积条件的二级资质企业,要管理以下两种类型物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:多层住宅100万平方米,高层住宅50万平方米,独立式住宅(别墅)8万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米.由此可见物业管理企业管理服务面积的理论与实际的差距.物业公司管理项目少、面积少的现状,反映了物业管理服务产品供给与需求的不对称.这不但使企业在微观上达不到规模经济的要求[3],造成经营困难,而且从宏观上呈现物业管理服务供给的严重过剩状况.目前全国有高达70%以上的物业公司是从房地产开发企业或者房管所转制而来[4],这种状况将使物业管理与房地产开发分业经营变得更困难,不利于物业管理服务市场化发展.