土地价值评估案例——天津XX集团有限公司拥有的两种不同用途下的国有土地使用权现行市场价格评估

摘要

随着我国市场经济的逐步完善和房地产市场的不断发展，房地产估价已经成为市场经济不可或缺的一个部分。日后随着人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产估价的需要。房地产估价的理论方法在市场经济发达的西方国家已几近成熟，近年来，我们国家也做了许多引进、介绍，但不能完全照搬西方国家的房地产估价理论方法。因此，探究房地产估价的新方法，完善房地产估价理论体系就显得尤为重要。我国估价人员应该多通过对案例进行分析，研究出一些适合我国国情的估价方法，逐渐来完善我们的估价理论体系。房地产开发中，土地是必不可少的基础。
　　 本文就是针对估价过程中如何选用估价方法等问题，通过对土地估价案例进行深入分析并提出建议。
　　 本论文的主要成果:
　　 (1)完整的土地估价报告;
　　 (2)土地估价报中关键技术参数确定分析。
　　 结合对估价报告的分析，本论文提出以下建议:
　　 (1)若采用收益法对估价对象进行评估，在求取未来净收益时，可结合长期趋势法中的数学曲线拟合法或平均发展速度法来对未来的净收益进行科学预测，以保证未来净收益更具科学性与合理性。
　　 (2)收益法中资本化率的求取累加法应用的比较广泛，但无论是安全利率还是各类风险补偿的取值都存在困难，对于评估人员的个人经验能力要求很高，实操性不强。为解决以上问题，应尽快建立资本化率指数与修正体系，为广大估价师提供具有公信力的参考标准。
　　 (3)运用市场法估价时，为规避评估师容易主观臆断的风险，可以从市场比较法中的因素修正着手，建立比较因素的选择原则并探索因素修正的量化方法，以规范因素的差异修正，减少修正的随意性，减少评估中的经验判断和主观因素的影响。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 房地产估价案例研究的背景与意义

1．2 房地产估价理论与方法的现状分析

1．2．1 房地产估价理论与方法的现状

1．2．2 房地产估价理论与方法研究的现状分析

1．3 房地产估价案例类型选择

1．4 房地产估价案例分析方案设计

1．5 预期的成果

第二章 土地估价理论与方法分析

2．1 土地估价理论

2．1．1 土地价格及其影响因素

2．1．2 地价理论

2．1．3 土地估价的概念与原则

2．2 土地估价的方法

2．2．1 剩余法

2．2．2 收益还原法

2．2．3 市场比较法

第三章 土地估价的程序框架

3．1 城镇土地估价规程要求

3．1．1 估价原则及价格影响因素

3．2 城镇土地估价规程对剩余法的要求

3．2．1 剩余法

3．2．2 本案例中剩余法涉及到的其他方法的要求

3．3 估价程序及框图

3．3．1 估价程序

3．3．2 明确估价基本事项主要应包括下列内容

3．3．3 拟定估价作业方案

3．3．4 搜集估价所需资料

第四章 土地变性评估案例

4．1 总述

4．1．1 估价项目名称

4．1．2 委托估价方

4．1．3 受托估价方

4．1．4 估价目的

4．1．5 估价依据

4．1．6 估价期日

4．1．7 估价日期

4．1．8 地价定义

4．1．9 需要特殊说明的事项

4．2 估价对象描述及地价影响因素分析

4．2．1 估价对象描述

4．2．2 影响地价的因素说明

4．3 土地估价评估过程

4．3．1 估价原则

4．3．2 估价方法与估价技术路线

4．3．3 估价测算过程

4．4 估价结果

4．4．1 商业服务业用途评估价格

4．4．2 居住用途评估价格

4．5 附 件

第五章 土地估价中的关键技术参数确定

5．1 收益法中租金收益及还原利率的确定

5．1．1 收益法中租金收益的确定

5．1．2 收益法中还原利率的确定

5．2 市场法中住宅销售价格的确定

第六章 存在问题及建议

6．1 净收益的求取

6．2 资本化率的求取

6．3 市场法的运用

6．4 不同方法评估，结果差异较大

参考文献

致谢