基于公司化经营的新城开发模式研究——以南京河西新城为例

摘要

新城开发在中国城市化进程中具有十分重要的意义。随着越来越多的农村人口涌入，城市面临着交通阻塞、就业困难等巨大压力。国内诸多大城市都采用了建造新城的办法加以解决。然而，在新城开发中也出现了不少问题，如规划不到位、配套不完善、负债过度等，尤其是开发模式上需要创新。本文在借鉴国外新城开发经验的基础上，结合我国新城开发的实践，重点研究了新城开发模式的创新，从土地及房产开发的增值逻辑的角度，提出了“规划—融资—建设—运营—管理”五位一体的开发模式，试图运用系统的观点来阐述新城开发建设的宏观管理过程。
　　 本文首先对新城及其开发模式的相关文献进行了回顾，将其分为三类:政府主导型、公司主导型以及政府与公司结合型开发模式，在各个开发模式下分别选取了几个比较典型的新城开发实践作为研究对象进行具体的探讨;二是站在新城开发公司的角度，对规划、融资、建设、运营和管理五大环节进行系统的阐述，提出新城开发模式的创新;三是为了使研究更加完整，本文依据土地及房产开发的增值逻辑，详细论述了开发公司具体的业务选择，以此来保证公司和新城的有序发展;最后用案例研究的方式来说明模式创新的必要性及相关增值业务选择的重要性，以此来保证新城开发的效率和成果。
　　 通过本文的研究，得出了以下结论:
　　 1.现在国内的新城开发用政府与市场化相结合的开发模式是可行的。纯政府运作的开发模式已被证明不符合现代新城的建设要求，而纯市场化的运作在当代中国也是不可行的。用政府主导、开发公司独立运作的混合模式才是一种理性的选择。
　　 2.新城开发是一项系统工程。通过“规划—融资—建设—运营—管理”五位一体的系统运作，可保证新城开发的有序推进和健康成长。
　　 3.新城开发公司应该从业务增值的角度出发，依据区域开发产业链的增值模式，从土地开发、房产开发和经营开发全面开展公司的增值业务，在解决资金平衡的同时获取更大的利润，从而维持公司的可持续性发展。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 问题提出

1．2 研究意义

1．3 研究目标

1．4 研究内容与方法

1．4．1 研究内容

1．4．2 研究方法

1．4．3 研究框架

1．5 主要创新点

第二章 相关文献与研究综述

2．1 新城开发文献研究

2．1．1 新城概念界定

2．1．2 新城分类

2．1．3 新城开发模式

2．2 公司化经营文献研究

2．2．1 公司理论

2．2．2 经营理论

2．2．3 城市经营理论

第三章 新城开发典型模式研究

3．1 政府主导型开发模式

3．1．1 英国伦敦的新城开发实践

3．1．2 法国巴黎的新城开发实践

3．2 公司主导型开发模式

3．2．1 日本的新城开发实践

3．2．2 美国的新城开发实践

3．3 政府与公司结合型开发模式

3．3．1 上海浦东新区开发实践

3．3．2 深圳华侨城开发实践

3．3．3 杭州钱江新城开发实践

3．4 本章小结

第四章 系统化的新城开发模式创新

4．1 系统规划

4．2 多元融资

4．2．1 五大融资渠道

4．2．2 三类融资方式

4．3 创新建设

4．3．1 建设内容

4．3．2 建设主体

4．3．3 建设方式

4．3．4 规划建设综合管沟

4．4 综合运营

4．4．1 运营模式概述

4．4．2 资金平衡模式

4．5 科学管理

4．5．1 新城管理架构初步设计

4．5．2 探索新城设施管理模式

4．6 本章小结

第五章 开发公司业务增值研究

5．1 土地开发

5．1．1 征地拆迁

5．1．2 规划设计

5．1．3 基础设施建设

5．1．4 土地出让

5．2 房产开发

5．2．1 投资决策与规划设计

5．2．2 项目施工

5．2．3 房产销售

5．3 经营开发

5．3．1 物业经营管理

5．3．2 经营业务投资

第六章 案例研究：南京河西新城开发模式探讨

6．1 河西新城发展现状及存在问题分析

6．1．1 河西新城简介

6．1．2 河西国资集团发展历程

6．1．3 河西国资集团存在问题

6．2 河西新城开发模式创新

6．2．1 开发对象——新城开发与运营

6．2．2 开发模式——系统开发

6．2．3 业务板块——多元化板块

6．3 河西新城开发的业务增值路径选择

6．3．1 土地开发业务增值路径

6．3．2 房产开发业务增值路径

6．3．3 经营业务增值路径选择

第七章 结论与展望

参考文献

致谢

硕士期间研究工作